林龙安：禹洲地产要冲击千亿 毛利率做到高于行业5%

　　买地方面，我们一方面会按照销售回款的标准来看，一方面加大销售，确保回款，保证有足够的资金来购买土地，同时我们也在开拓和维持不同的融资渠道，确保我们的现金是足够的。

　　过去我们可能用在买地的预算是销售回款大概10%，未来要支撑我们实现超过千亿的目标，我们拿地的预算会提高一些，但是整体来说负债方面我们还是会管控好的，确保不会增长得太快。

　　林龙安：千亿目标制定出来之后，我们今年做了一个战略的调整。禹洲现在并表的销售额占比不到10%，90%多都是我们自己贡献的，这个比例是一定要改变的，我们接下来会加大合作的力度，力争合作的项目占到30%左右，但是不会为了冲量而冲量，会为了量和盈利来提升指标，不会盲目。

　　买地的方面，我刚刚讲了，我们主要是把控负债比例维持在60%到80%的水平，因此我们用负债比例来控制，销售好的时候，我们会增加买地，我们现在买地也做了调整，今年市场公开竞价的比例会减少，几乎是通过收购和并购来持有土地，确保我们的盈利空间。

　　区域的问题，其实五大区域都很重要，我们是区域深耕，全国布局，禹洲进入一个城市，我们就不会退出来，我们在南京，短短两年冲到前9名，而且一直在前10。在苏州我们第一次进去，才一年的时间，现在三盘联动，所以说都是深耕在一个城市，不会再退出来，每个区域都很重要。

　　作为一个全国性的地产商，不能局限于区域，我们现在冲千亿，一年是可以的，但是往后怎么办?以后给股东什么回报?我们在想的是冲千亿以后怎么保千亿的问题，所以我们更多考量的是长期战略布局。百年企业、十年规划、五年实施，禹洲是朝着百年企业的发展来奋进。

　　在分红方面，禹洲已经对外承诺，不低于核心利润的30%，这个比例会继续维持。

　　现场提问：目前很多城市的楼市成交量价齐跌，70个大中城市楼市降温，楼市的价格似乎已经到了一个顶部，不知道禹洲地产是怎么看待目前的房地产形势的?

　　林龙安：刚刚在展望里面已经讲了，今年的楼市应该是稳定为主，“五限时代”已经到来了，再加大政策的出台，我估计也不会有了，但是会维持平稳的局面。

　　不管是量还是价，量不会上升到哪里，价会略微上升一点，但是是以稳定为主。

　　未来三年左右房价的趋势还是稳中有升，但是整个销售量不一定会冲到哪里，现在土地已经越来越珍贵了，而且越来越少，特别是在一二线城市的土地，几乎是推出来就被抢光了，土地的价格也是直线上升，很多城市进入旧改阶段，土地成本上升了，所以我想未来还是稳中有升。

　　现场提问：公司自上市以来，毛利率一直维持在35%以上，但是房地产整个板块要资金回笼，需要货如轮转，怎么可以维持利润高增长来回报股东?还有一个问题是现在内房股基金追捧的情况下，你们有很好的控制成本的方式，你们是不是更好地把股价反映在里面?

　　林龙安：怎么确保高增长，我刚才讲了，禹洲不盲目地冲量，禹洲还是有自己的特色，我们的特色也是维持我们多年的对长久盈利空间的追求，维持多年对股东回报的承诺，我们的量已经明确，我们是2020年达到1200亿，然后倒排下来，不一下子冲很高，而且按照百年企业，十年规划，五年实施，按照我们的目标非常稳健、脚踏实地地发展，当然，也要有一定的激情来冲量，但是不盲目冲量。

　　对股价来讲，特别是持有我们股票的前十大投资者，包括美国的基金，中国人寿、海通证券以及台湾全球人寿，这么多的基金看好禹洲，说明禹洲的股价远远低于行业的水平。

　　今年我们的股价也有一定的上升，也给股东和投资者带来了比较好的回报，但是对我们管理层来讲，我们认为与股价东与我们的期待还是不相对称，有待于管理层更多的努力，有待于更多的投资者继续关注，我们做出更好的业绩，让股东拿到更多的盈利空间，这样相信我们的价值是肯定有一个好的结果。

　　现场提问：公司披露的并购项目并不多，随着拿地成本的提高，公司未来毛利率情况会是怎么样的?在大湾区9+2的城市中，您看好哪个城市的发展潜力?

　　林龙安：我们在南京句容收购了一个项目，另外还有几个收购的项目没有披露，收购占了我们新增土地储备的三分之一。

　　毛利率方面，未来三年内继续保持30%的毛利率没有问题，但是三年以后继续保持不太可能，因为整个行业的毛利率水平是往下跌的，但要高于行业5%是没有问题的。

　　今年大湾区是公司布局的重中之重，已经进入的惠州是一个着陆点，而9+2的区域只要有机会都会进入，并且在布局大湾区中主要以收购与合作为主，1+1大于2。

　　现场提问：截至上半年底，公司今年付了多少土地款，还有多少未付?今年的合同销售的毛利率是多少?

　　林龙安：我们今年的合约销售的毛利率33%，刚刚在报告中已经讲了，其他的问题请我们的财务总监回答。合同销售的毛利率大概也是33%、34%的水平，全年来说，我们估计和中期应该差不多，或者略高一些。