中央经济工作会议落幕 房地产调控定调供需两端发力

    12月18-21日召开的中央经济工作会议首次将房地产问题列为单独任务，将“化解房地产库存”作为重点要抓好的五大任务之一。不仅显现出当前房地产去库存的艰巨性，更为今后一段时期房地产政策走向定下基调。

　　中金公司分析师宁静鞭表示，会议首次引入“从供需两方面入手”的调控方案，在强调落实户籍改革、加快农民工市民化、扩大有效需求基础上，创新性提出建立购租并举的住房制度，鼓励开发商顺应市场规律，适当降价，促进产业兼并重组。这意味着供给端的地产调控开始加码，地产调控政策正在发生大方向级别的变化。

　　鼓励农民工购房

　　中央经济工作会议提出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

　　根据统计局农民工调查报告数据，2014年外出农民工购房人口占总体人口的1%。社科院财经战略研究院、社科院城市与竞争力研究中心日前发布的《中国住房发展报告(2015-2016)》测算，按照未来5年1亿人口城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房，按照人均33.3平方米测算，每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米，未来5年将达到23亿平方米。

　　中国指数研究院提供给中国证券报记者的一份报告指出，在当前库存高企、有效需求相对不足的情况下，鼓励农民工等新市民购房，有利于扩大市场需求面，更快促进房地产库存去化。此前已有部分城市将农民工纳入政策支持群体，通过财政补贴、税费减免、纳入公积金缴存范围等方式，加大对农民工购房的支持力度。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“农民收入水平低，虽然限制了住房需求释放，但应该定位为‘压抑’状态。政府通过各类政策鼓励农民进城购房，在提高居住水平的同时，也不会给农民带来新的负担。从这个角度看，鼓励农民消费需求释放，确实会起到积极的刺激作用。”

　　不过，也有业内人士表露出担忧。中原地产首席分析师张大伟表示，除了一线城市，其他大部分二线城市及三、四线城市，落户的最大难点是能够买得起房屋的已经基本都落户，而现在没有落户的，大部分是无力买房的。期待没有购买力的这部分人救楼市、去库存，可能只是比较美好的想象。

　　据中国指数研究院分析，未来针对农民工购房的定向支持政策或将成为各级政府去库存政策着力点，政府或将加大对农民中小城镇首次购买住房政策的支持力度，例如给予财政补贴、税收减免、利息补贴及金融支持等。

　　确定购租并举为主要方向

　　中央经济工作会议提出，要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

　　实际上，住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分，也是供给侧改革下房地产库存去化的关键着力点。培育和发展住房租赁市场，有利于完善住房供应体系，解决不同需求居民住房问题。租赁房源与商品房源打通，一方面可拓宽租赁住房房源渠道，另一方面可同步推进商品房库存与公租房及租赁市场有效衔接转换，促进库存去化。年初住建部发文要求加快培育和发展住房租赁市场，此次中央经济工作会议再次提出，在强调其去库存作用的同时，更为我国长期住房体系的建立健全确立了方向。

　　中国指数研究院分析认为，进城务工人员主要通过租赁方式解决住房问题，但掣肘于此前保障房政策限制，无法被纳入公租房保障对象范围。此次公租房保障对象范围扩大，将带来大量公租房源需求，当前保障房货币化分配占比越来越高的背景下，各地可以通过购买的方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房转为公共租赁住房，有效推动商品房源去化。