【掌柜日报】时隔14年土地管理法再修 集体建设用地加快入市

2 意欲何如

农民的集体建设用地一直以来都是很奇葩的存在。

不是国有，也不是私有，而是农民共有，起初的根本目的是为了保障农民的土地权益。

然而随着城市现代化发展，大城市周边的农民集体建设用地出现了很大的矛盾。

因为城市发展必然要扩容，而扩容就必须要拓展新的土地。在此基础上，只能是地方政府出面，向农民征收土地，从而把农村集体所有土地变成国有土地，然后通过“招拍挂”、划拨、以及协议出让的方式进入市场流通。

因此，征收是国内土地进入交易市场的唯一“合法”途径。

而地方政府征地后再到土地交易市场出让，这样一来，地方政府就成为了工业和商业用地唯一的买家和卖家。由此，土地一级市场就形成了经济学意义上的独有者。

做生意大家都知道，任何买卖都要追求利润。那么低买高卖就成了地方获取土地收益的重要方式，寻租空间可谓之大，矛盾由此而生。

于是，每次我们都能在中央经济会议听到相同的声音，一定要“切实转变政府职能，大幅减少政府对资源的直接配置”！

如果此次土地改革能将农村和一级市场打通，那么未来农民获取出让土地收益会更高，而买家则能拿到相对之前更便宜的价格，更有利于市场充分发展。

但是这个制度的实现，必须建立在地方、组织和个人之间的平衡点上。所以昨天新华社还连夜发稿：

为了进一步深入推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度改革试点，并做好试点工作与土地管理法修改工作的衔接，人大常委会拟将农村土地制度三项改革试点法律调整实施的期限再延长一年至2019年12月31日。

动蛋糕，不容易。不动蛋糕，蛋糕就变质了，这就是最实际的情况。然而我也相信另外一句话，真理会迟到，但从未缺席。

3 城镇化之痛

大家都知道，目前中国在经济和房地产市场都遇到了困境，在某种层面上，其实可以归结为一个原因。就是这些年，我们没有进行有效的城镇化建设。

城镇化，归根结底是农民和市民的价值交换。

农民进入城市，扎根于城市，才能为城市提供源源不断的劳动力和消费动能；而市民从城市进入郊区，在寻找更适合的生存空间基础上，可以把财富带到新的土地上，反哺农村，让农村拥有更多的财力用于发展建设。

然而目前的情况是，城市的高房价和生活成本让农民无法落地生根，而户籍制度的存在，也让农民无法享受到城市发展带来的公共服务待遇。

站在经济学发展角度来讲，一个社会人只有工作40年才能完全释放其劳动价值，而我们的农村青年劳动力在大城市工作平均只有20年。

所有城市化率高的发达国家都有‘人口郊区化’这个明显特征，这也是未来中国城镇化必须要走的路。拿美国举例。

1950年代，美国郊区人口增长了1900万，十年增长了50％，而中心城区只有10％的增速，人口增加仅为630万，如果不考虑中心城区边界的扩张，城市中心人口增长仅为1.5％，郊区人口的增长率则达到了城区人口的41倍以上。在1970年代，郊区人口已经占到美国人口的37.2％，1980年，郊区人口达到了1.91亿，在美国人口的占比中达到44.8％，那时候，美国已经成为一个郊区化的国家。

企业也是如此，随着房价不断上涨，地价租金也在涨，企业生产成本逐渐上升，尤其是开设工厂的制造业企业这几年更是悲惨，但如果把厂房开到成本低的远郊呢？又受到了很大的限制。

因此，如果农民的集体建设用地直接进入一级市场，无论是买卖、长租、流转还是抵押，都能提高农民进入城市后的生活保障基础，大家才能有勇气支持城镇化建设。而企业方面则可以降低生产成本，效果和减税降负一个性质。

（房掌柜整理来自中国房地产网、子木聊房）