三四线存销比创近十年新低 棚改货币化安置比例急需降低

7月24日，易居研究院发布《100城住宅库存报告》。报告显示，6月份库存数据显示，当前百城住宅库存已经出现了连续35个月同比下跌的现象，其中有74个城市库存规模低于去年同期水平。这也得益于这几年持续性的棚改政策。三四线城市存销比已经创下了2009年以来的月度最低值。预计探底基本完成，下半年将步入反弹的通道。即便是供应端积极发力，但考虑到存销比依然位于历史底部，所以也很难在半年时间内让存销比回归均衡状态，这也是房价涨易跌难的供求关系逻辑。

一、百城库存跌回六年前水平

1、100城库存：库存连续35个月同比下跌

截至2018年6月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42643万平方米，环比减少0．2％，同比减少8．0％。观察历史数据，2015年以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，充分体现了近三年全国去库存“战役”取得了较好的效果。当前全国100城库存规模相当于2012年3月的水平，即库存规模回落到了六年前的水平。

100城新建商品住宅库存面积

2、城市结构：二线城市库存同比幅最大

截至2018年6月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2161、22050和18432万平方米，环比增幅分别为3．0％、0．0％和－0．6％，同比增幅分别为0．6％、－10．4％和－6．0％。从同比跌幅数据看，二线城市同比跌幅最大，这可以解释近期此类城市房价上涨过快的现象。另外值得注意的是，一线城市在连续34个月库存同比下跌后，6月份首次出现同比正增长态势，这或意味着一线城市正进入到补库存的阶段。

一二三四线城市新建商品住宅库存面积

3、城市排行：74个城市库存低于去年同期水平

2018年6月，100个城市中，有26个城市库存出现了同比增长现象。其中合肥、九江和珠海3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到94％、75％和66％。需要说明的是，对于合肥等市场来说，近期市场表现还不错，但确实存在部分已成交但未网签的现象，所以库存数据容易偏高。同时，100个城市中有74个城市的库存出现了同比下滑态势，其中大连、杭州和金华的同比跌幅较大，跌幅分别为56％、48％和46％。总体上说，库存同比下跌的城市数量更多，这也带动了百城库存规模出现下跌。

100城新建商品住宅库存面积同比增幅排序

二、季度推盘节奏明显加快

1、100城预售：预售面积出现上升