三四线存销比创近十年新低 棚改货币化安置比例急需降低

2018年6月份，100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为5086万平方米，环比增长13．5％，同比增长21．7％。总体上看，6月份房企推盘节奏继续加快，这有助于购房者获得更多的选房机会。相对一季度严厉的预售证管控，目前部分城市确实有“开间放水”的供应策略。另外部分房企从半年度销售目标的角度出发，也会适当降低房价，进而获取入市的机会。

100城商品住宅新批准预售面积

2、100城成交：交易行情总体较好

2018年6月份，100个城市新建商品住宅成交量为5151万平方米，环比减少0．2％，同比增长19．4％。随着房企推盘节奏的加快，以及购房者观望情绪的淡化，二季度市场交易有较为明显的反弹。当然，也不排除此前部分交易数据没有及时网签，而在二季度出现了集中签约和备案的情况。

100城新建商品住宅成交面积

3、供求关系：目前已出现连续7个月的供小于求态势

2018年6月份，100个城市新建商品住宅供应量为5086万平方米，而成交量为5151万平方米。6月楼市呈现出供小于求的恋勢，日前已连续7个月出现了此类态势。应该说，限价环境下部分新推盘项目的价格相对低，认购的性价比较高，这也容易带来部分城市出现“抢房”的现象。

100城新建商品住宅月度供求关系

三、存销比位于历史底部

1、100城存销比：新房库存仅用10个月就可以消化完

我们定义：库存去化周期即存销比＝当月新建商品住宅库存面积／最近六个月新建商品住宅成交面积平均值，其合理区间为12－16个月，高于该区间说明库存规模偏大，低于该区间则说明库存规模偏小。2018年6月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9．8个月这也意味着市场仅需9．8个月的时间就能消化完这些库存，该数值相比5月份9．8个月总体持平。观察历史数据，今年上半年100个城市存销比在历史低位水平运行，这和库存规模持续下滑、市场销售表现好于预期等因素有关。存销比继续走低，也可以解释今年上半年全国百城房价依然上涨的现象。

100城新建商品住宅存销比走势