三四线存销比创近十年新低 棚改货币化安置比例急需降低

7月24日，易居研究院发布《100城住宅库存报告》。报告显示，6月份库存数据显示，当前百城住宅库存已经出现了连续35个月同比下跌的现象，其中有74个城市库存规模低于去年同期水平。这也得益于这几年持续性的棚改政策。三四线城市存销比已经创下了2009年以来的月度最低值。预计探底基本完成，下半年将步入反弹的通道。即便是供应端积极发力，但考虑到存销比依然位于历史底部，所以也很难在半年时间内让存销比回归均衡状态，这也是房价涨易跌难的供求关系逻辑。

一、百城库存跌回六年前水平

1、100城库存：库存连续35个月同比下跌

截至2018年6月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42643万平方米，环比减少0．2％，同比减少8．0％。观察历史数据，2015年以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，充分体现了近三年全国去库存“战役”取得了较好的效果。当前全国100城库存规模相当于2012年3月的水平，即库存规模回落到了六年前的水平。

100城新建商品住宅库存面积

2、城市结构：二线城市库存同比幅最大

截至2018年6月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2161、22050和18432万平方米，环比增幅分别为3．0％、0．0％和－0．6％，同比增幅分别为0．6％、－10．4％和－6．0％。从同比跌幅数据看，二线城市同比跌幅最大，这可以解释近期此类城市房价上涨过快的现象。另外值得注意的是，一线城市在连续34个月库存同比下跌后，6月份首次出现同比正增长态势，这或意味着一线城市正进入到补库存的阶段。

一二三四线城市新建商品住宅库存面积

3、城市排行：74个城市库存低于去年同期水平

2018年6月，100个城市中，有26个城市库存出现了同比增长现象。其中合肥、九江和珠海3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到94％、75％和66％。需要说明的是，对于合肥等市场来说，近期市场表现还不错，但确实存在部分已成交但未网签的现象，所以库存数据容易偏高。同时，100个城市中有74个城市的库存出现了同比下滑态势，其中大连、杭州和金华的同比跌幅较大，跌幅分别为56％、48％和46％。总体上说，库存同比下跌的城市数量更多，这也带动了百城库存规模出现下跌。

100城新建商品住宅库存面积同比增幅排序

二、季度推盘节奏明显加快

1、100城预售：预售面积出现上升

2018年6月份，100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为5086万平方米，环比增长13．5％，同比增长21．7％。总体上看，6月份房企推盘节奏继续加快，这有助于购房者获得更多的选房机会。相对一季度严厉的预售证管控，目前部分城市确实有“开间放水”的供应策略。另外部分房企从半年度销售目标的角度出发，也会适当降低房价，进而获取入市的机会。

100城商品住宅新批准预售面积

2、100城成交：交易行情总体较好

2018年6月份，100个城市新建商品住宅成交量为5151万平方米，环比减少0．2％，同比增长19．4％。随着房企推盘节奏的加快，以及购房者观望情绪的淡化，二季度市场交易有较为明显的反弹。当然，也不排除此前部分交易数据没有及时网签，而在二季度出现了集中签约和备案的情况。

100城新建商品住宅成交面积

3、供求关系：目前已出现连续7个月的供小于求态势

2018年6月份，100个城市新建商品住宅供应量为5086万平方米，而成交量为5151万平方米。6月楼市呈现出供小于求的恋勢，日前已连续7个月出现了此类态势。应该说，限价环境下部分新推盘项目的价格相对低，认购的性价比较高，这也容易带来部分城市出现“抢房”的现象。

100城新建商品住宅月度供求关系

三、存销比位于历史底部

1、100城存销比：新房库存仅用10个月就可以消化完

我们定义：库存去化周期即存销比＝当月新建商品住宅库存面积／最近六个月新建商品住宅成交面积平均值，其合理区间为12－16个月，高于该区间说明库存规模偏大，低于该区间则说明库存规模偏小。2018年6月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9．8个月这也意味着市场仅需9．8个月的时间就能消化完这些库存，该数值相比5月份9．8个月总体持平。观察历史数据，今年上半年100个城市存销比在历史低位水平运行，这和库存规模持续下滑、市场销售表现好于预期等因素有关。存销比继续走低，也可以解释今年上半年全国百城房价依然上涨的现象。

100城新建商品住宅存销比走势

2、结构分类：二线城市去库存周期是最小的

2018年6月份，三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为13．4、9．7和9．6个月。相比5月份12．6、9．5和9．8个月的数值线城市存销比有所反弹，而三四线城市继续收窄。横向对比看，今年上半年三四线城市的存销比下跌较为明显。当前数值也是2009年以来的月度最低值，即最近10年中三四线城市的去化周期达到了最低值。观察历史数据，2014年下半年三四线城市积极推进棚改政策，去库存周期指标反应迅速，从高位水平显著且持续下滑，即从2014年7月25个月的历史高位水平下滑到当前10个月的历史底部水平。2018年下半年三四线城市的棚改政策会略有调整，尤其是商品住宅库存不足、房价上涨压力大的城市会面临更多调整。基于此类政策判断，可以认为，三四线城市的存销比探底已完成，下半年将面临反弹的可能。

一二三四线城市新建商品住宅存销比走势

3、城市排行：24个城市的存销比小于6个月

经历了本轮去库存政策消化期，可以看出，各个城市的存销比数值差异较大。100个城市中，有19个城市的存销比大于16个月，此类城市去库存压力依然较大；有21个城市的存销比位于12－16个月之间，此类城市的去库存周期相对适中；有60个城市的存销比小于12个月，此类城市的去库存周期相对偏小。具体城市看，环京区域的部分城市即主要为“北三县”的城市，去库存周期明显偏高。此类城市库存量其实已经很小，但是新房交易非常低，这样容易带来去库存周期偏高的现象。而观察其他城市，可以看出，有24个城市的存销比小于6个月，其中有17个城市为三四线城市。这17个城市分别为赣州、惠州、柳州、扬州、日照、嘉善、徐州、滁州、金华、宜昌、湖州、马鞍山、韶关、嘉兴、清远、景德镇和株洲。此类城市商品住宅库存不足、房价上涨压力大，下半年棚改政策调整的可能性最大。另外颇有意思的现象是，24个去库存周期偏小的城市中，很多都带“州”字，包括赣州、惠州、杭州、柳州、扬州、徐州、滁州、郑州和湖州等。其逻辑在于，此类城市都属于城市历史久远、老城规模大、旧改机会多、经济水平不错的城市，所以房地产市场更容易活跃。

100城新建商品住宅存销比排序

四、下半年存销比回归均衡水平略有压力

2018年上半年全国百城库存水平继续下跌，这和房屋销售行情总体不错有关系。库存规模正步入到“缺货”的阶段，这也可以解释今年上半年房价持续上涨的现象。2018年下半年相关城市需要继续调整供求关系，进而稳定房价。若开发商下半年稳定不移推进补库存战略，包括加大拿地力度和加快开工节奏，那么就可以为相关城市提供更多的可售房源或库存。但是客观来说，考虑到存销比目前依然处于历史低位，要想反弹、回归到均衡值或合理值水平，仅靠半年时间其实还是略有压力的。

附注：

100个城市按

三四线城市划分如下

4个一线城市：北京、上海、广州、深圳。32个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海ロ、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐。

64个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家ロ、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、豫州、泉州、晋江、漳州、甫田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、部关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。需要说明的是，燕郊是城镇的行政级别，但考虑到城市规模大，也将其纳入到三四线城市的范围中。

以上数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院