全国多个城市楼市现下行趋势 中小房企偿债能力恶化

　　过去两年，个别房地产企业的债务违约现象引起了对房地产行业偿债能力的广泛关注。尤其是在930楼市新政之后，全国多个城市楼市快速降温呈现下行趋势，房企手中的现金流再次遭遇挑战。业内预计，2018年至2021年，将迎来房企公司债到期高峰。

房企整体负债率居高位

　　宽松环境使融资规模大增

　　去年，央行实行宽松的货币政策后，多次降息使利率降至历史低点，融资成本下降，房企银行融资渠道畅通，这也使得房企负债率不断升高。

　　据Wind资讯统计数据显示，按照申银万国行业分类，2016年1-6月，超过百亿元负债的房企总计有59家，超过300亿元负债的有32家。

　　与此同时，乘着国内债券市场融资成本下降的东风，开发商纷纷发行境内公司债券进行融资，并将债券到期时间推迟至2018年至2021年间，以减轻短期内偿债压力。

　　在这期间到期的债券利率介于4.3%—9.5%之间。

　　世邦魏理仕通过统计160个在中国(包括香港)上市的中国开发商财务数据发现，上述上市房企的债务规模从1.34万亿元人民币扩张至3.3万亿元。债务快速上升的主要原因是项目开发及土地收购的资金需求。

　　近年来因债务问题遭遇危机甚至倒闭的例子就不绝于市场。2016年9月，恒盛地产在早期一次违约危机后，再次出现2650万美元利息延迟支付。2015年4月，佳兆业集团未能支付离岸债券信息，并因此而进行了债务重组。2014年5月，广东省某开发商因无法偿还人民币2.5亿元而倒闭。同年，浙江省某开发商也因35亿元的债务违约而倒闭。

　　世邦魏理仕研究报告认为，“开发商推迟到期债务，但其债务问题并未减轻。一部分的上市中国房企将他们的债务到期时间推迟到2018年以后，下一轮公司债到期的高峰将位于2018年至2021年间，规模在4850亿元人民币。目前，开发商可以利用低息环境发行债券，取得低息资金。然而，低息政策不会长时间持续。如利率触底回升，融资环境变得不利，再融资风险将现端倪。届时，开发商需要以较高成本发债，债券再融资压力将加大。利息支出的增加会使得本来已摊薄的利润更加捉襟见肘。”