一线城市房价三大因素制约上涨 或将因人口基础不稳

据中国指数研究院百城房价指数，百城房价均价继今年5月由跌转涨以来，6月延续升温态势，环比上涨0.56%，涨幅较上月扩大0.11个百分点。其中，一线城市房价环比上涨显著，因此有机构分析一线城市房价“还得涨”。虽然在楼市回暖过程中一线城市最易聚集人气，但当前制约一线城市房价上涨的不利因素也在加快积聚，或将抑制一线城市房价上涨空间。

一线城市房价持续上涨的人口基础不稳。人口因素历来是房地产市场发展原动力，一线城市也不例外。目前，一线城市人口数量过快增长，已接近或在某些方面上超过资源环境承受极限。无论是出于行政管理还是社会选择，未来一线城市流动人口增长速度都将会放缓。同时，老龄化也开始困扰一线城市。从国家层面上看，2014年我国总抚养比为46.8%，远低于世界平均的74%、印度的77%、美国的68%，也低于日本历史上最低点(1996年)的59.5%，人口老龄化压力剧增。2014年，北京市60岁及以上老年户籍人口占户籍人口的22.6%，比上年增加了1.4个百分点；上海市户籍人口中60岁及以上老年人口占总人口的28.8%。虽然考虑常住人口因素后的一线城市老龄化程度并不严重，但因为人口平均预期寿命延长，加上生育率低，流动人口年龄也在增长，未来住房市场或将失去人口驱动力。

住房结构矛盾导致一线城市需求动力后劲不足。一线城市基础设施齐全，配套环境完备，对高房价是强力支撑。但同时高房价也易吸引社会投资投机性住房需求，致城市住房分配结构出现扭曲，拥有二套以上住房的家庭正逐渐增多。而城市住房分配结构与家庭收入水平分布整体相适应，住房市场需求收入中枢正逐渐下移，将不可避免导致未来需求动力萎缩。特别是拥有多套住房家庭将来也可能会因为缺少交易对手而出现住房流动性转换问题，或将抑制市场需求持续释放。

再交易房交易量激增反映出房价上涨一致性预期远未形成。今年3月，中央有关部委集中出台系列稳定住房消费政策，特别是二手房营业税免征期限由5年缩短至2年，明显改善了楼市预期，推动二手房挂牌交易量显著上升。据中介机构统计，6月北京市二手房成交量创出27个月来新高；深圳、上海等地二手房交易量也均出现阶段性历史高点。虽然二手房挂牌交易量大幅上升有住房置换需求因素，但考虑到二手房交易量已经远远超过新房成交量，一定程度上反映出多数业主对一线城市房价上涨前景预期整体并不乐观，及时利用政策环境进行变现。进一步说，大量二手房加入住房市场供应，与新房形成激烈竞争，也将明显增加新房去库存难度和不确定性。而住房市场供应总量的上升及日渐不可控性，必将对地方政府土地供应规模与节奏产生深远影响。若土地供应规模与节奏不当，将引发新的供应过剩问题。

国家稳定住房消费政策目标在于住房交易量上升。虽然住房交易价格微小上涨有助于刺激市场需求释放，但以一线城市为代表，若出现房价过快上涨，不仅背离稳定住房消费政策方向，也会引发刚性和改善性住房市场需求快速萎缩，恐不利于住房市场健康运行。

房地产市场开始历史性地放缓，这已经成为市场共识。然而，房地产过度发展给国内城市带来的后遗症的严重性，可能并不太为公众所知。目前国内房地产市场存在区域性的严重失衡。少数一线城市房价畸高，二线城市能够维持一定的供需平衡，但在三四线及以下城市，房地产普遍出现严重过剩，库存高企。

市场一般认为，中国从2014年开始进入住房“结构性过剩”的时代。但在我们看来，房地产过剩时代的出现应该比2014年更早，只不过由于金融杠杆因素放大了房地产市场需求，掩盖了房地产市场过剩的严重程度。一个迹象是，尽管政府在2014年对住房需求管控政策有所放松，但住房市场仍然在主动下调。这表明，随着需求总量萎缩，中国城镇住房已经累积了巨额的存量，特别在一些三、四线城市，商品住房积压现象十分严重。

先看看数据。截至2014年11月，国内一线城市出清周期已回落至14.4个月，土地消化时间为1.5年，二线城市出清周期21.6个月，土地消化时间3.3年。但在三四线城市，出清周期仍高达47.8个月，土地消化时间依然超过5年。无论从短期还是中长期来看，多数城市三四线城市库存量均已达到历史高位，未来去化压力显著。在需求低迷的情况下，三四线城市的库存压力状况虽然各不相同，但政府和企业恐怕都需要高度警惕房地产去化压力问题。