一线城市房价三大因素制约上涨或将因人口基础不稳

来源：经济参考报桂林房掌柜 2015-07-15 05:06:03

[摘要]据中国指数研究院百城房价指数，百城房价均价继今年5月由跌转涨以来，6月延续升温态势，环比上涨0.56%，涨幅较上月扩大0.11个百分点

再看看实际。我们近两年在国内不少三四线城市做过调研，几乎无一例外，各个城市的房地产市场过剩状况极为严重，有些城市的房地产过剩程度远不是统计数据显示的那样抽象。在中部某省的三线滨江城市，该市前一任领导规划城市东扩，将城市东部列为政务新区，当地开发了大量的房地产。该市主城的四个区目前聚集着119个待售楼盘。由于供应过量，该市房产商竞争异常激烈，深陷其中的不乏万科、恒大地产、世茂房地产、碧桂园等知名开发商。调查得知，2007年该市住宅市场均价7000元/平方米，但2015年均价跌到了5300元/平方米。仅在该市的政务新区，大片住宅楼空置，总计有上百栋之多。粗略估计，该市的住宅库存至少达到300万平方米。类似的情况在国内许多三四线城市普遍存在。

在房地产库存严重的背后，是地方政府债务高企。三四线城市主要是市县两级，而这两级恰恰是国内地方政府债务集中的地方。根据国家审计署公布的截至2013年6月底的地方债务中，主要集中于市级层面，直接负有偿还责任的债务超过4.8万亿元，占比约44.5%；县级债务约4万亿元，占比36.4%。粗略估算，国内三四线城市的债务在地方政府债务中的占比应该超过60%。在财力有限、债务负担沉重的情况下，三四线城市未来的发展情况不容乐观。尤其是房地产过剩所形成的地方债务、企业债务，以及银行面临的潜在风险，都是很难在短期内化解的。

随着中国经济下行压力加大，以及老龄化日益严重，房地产过剩给三四线城市带来的后遗症将会至少延续十年才能消化。未来，不排除一些三四线城市因为消化不了房地产而出现炸楼的情况。

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责任编辑：王慧

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