【掌柜日报】两部委启动地产供给侧改革 供地迎分类调控

　　没有哪个城市真正“缺地”?

　　“现在谈到房地产问题，大家都有些大而化之，简单地去区分一二三四线城市。北上广深即便有很多共性，区别也很多，不能简单地下结论。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示。

　　受访专家普遍认为，房地产市场要因城施策，一线城市住宅供地的现状和问题还需具体分析，“除了深圳，大概没有那个城市真正缺地。”

　　“深圳比较特殊。”有分析人士对《中国经济周刊》记者表示，其特殊性体现在两个方面：首先，深圳是全国唯一全部土地归国家所有，不存在集体土地的市。其次，其城市开发程度基本饱和，基本上没有存量的、可供新开发的建设用地，即便是每年新增建设用地指标也不会用。该分析人士表示，因此深圳只能通过土地整备、城市更新等方式进行供地，对存量建设用地进行节约、集约开发，盘活存量。

　　而具体到广州，中山大学银行研究中心副主任、深圳市房地产研究中心主任助理李宇嘉撰文指出，通过广佛一体化，广州也探索出突破建设用地限制，扩大供地和楼市半径的路子。目前，广佛之间开通了5条地铁线，2015年，佛山商品房销售1421万平方米，超过广州、深圳，广东省内居第一，60%为广州居民购买，其房价仅为广州的一半。

　　“广州城市群发展得较好，周边的佛山、东莞等小城市供地有替代效应。”上述分析人士表示，“可以将广州理解为大都市的一个区，某城区不供地，其他城区可大量供地，起到了替代的作用。”

　　就上海的情况而言，“上海还是存在集体土地的，还存在征收的可能性。”欧阳捷对《中国经济周刊》记者分析称，核心区整理出一块地确实不容易，城郊供地也不现实，城市发展不能延续“摊大饼”的方式。从客观上讲，可供的土地确实还是有限的。

　　其他热点城市情形如何?易居研究院统计数据显示，包括郑州在内的6个城市在过去6个月的平均去库存周期都在6个月以下，属于“必须显著增加供地且加快节奏”的城市。

　　郑州市国土资源局披露的信息显示，未来3年，郑州市区计划供应住宅用地2400公顷，约合3.6万亩。根据《郑州市市本级2017年度国有建设用地供应计划》，今年郑州计划供应住宅用地843公顷，约合1.26万亩。这将有助于加大住宅用地供应力度，稳定市场预期。

　　“郑州还有大量的土地可供。” 建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森对《中国经济周刊》记者表示，建业地产土地储备城市分布中，郑州占34.67%。在他看来，新的政策市场估计还要适应一段时间。接下来的两到三个月，期待各地政府拿出具体的供地规划。

　　缺地城市去哪儿找地?

　　发展二级市场、土地整治、跨省占补平衡、扩大容积率

　　那么，热点城市应该去哪儿找地?

　　3月24日，博鳌亚洲论坛2017年年会期间，北京大学国家发展研究院院长姚洋表示，我国建成区面积只有5万平方公里，占国土面积数字不大，提高土地的供给量对抑制房价作用极小，在土地供应弹性比较小、需求弹性比较大的情况下，抑制需求更有效。要控制房价，最简单的办法是扩大容积率。

　　“不能为了解决供地的问题，其他方面就不管了。比如永久性基本农田的保护、建设用地指标限制，城市空间规划的制约等等。” 楼建波表示。

　　他认为，应当在遵守法律法规的前提下，在条件允许的情况下新增建设用地。“大力发展二级市场，尽量把存量土地更有效率地应用起来，这是一条出路。另外，棚户区改造、城区土地整理等方面还是有潜力可挖，这方面可以再出一些政策。”

　　在北京公布的供地计划中，值得注意的是，将集体经营性建设用地纳入供地计划，数量达1000公顷，占总计划供地量6000公顷的六分之一。

　　前述分析人士对《中国经济周刊》记者表示，“此前，集体经营性建设用地最多也是用于工业、仓储、商服等，如今提出开展集体建设用地纳入供地计划，算是政策上开了个口子，也体现了国有土地与集体土地‘同地同权同价’的原则。”

　　“一线城市增加供地，主要还是靠盘活存量。”前述土地市场观察人士认为，通过低效利用的棚户区改造，旧厂房、旧城区的土地整治实现供应。当然，土地供应还有一个周期，一般情况下，当年投放市场的土地，必须是两三年前已经规划的，前期开发条件已经成熟。

　　2月中旬，国土部部署完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点工作，全面启动试点工作。国土部副部长王广华表示，完善土地二级市场是推进供给侧结构性改革的重要举措，目标是建立起产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场，着力完善土地二级市场规则、健全服务和监管体系，提高节约集约用地水平。

　　“二级市场以前就有，没有很规范的操作程序，完全是纯自然地在发展。” 上述观察人士对《中国经济周刊》记者表示，如今实施试点方案，也是想通过这个时点对二级市场加强规范。

　　也有观点认为，今年年初公布的《中共中央国务院关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见》解禁跨省占补平衡，探索补充耕地国家统筹，为缺地的热点城市解决住宅用地供应开了一扇窗。

　　方正证券首席经济学家任泽平表示，中央重启该政策、探索补充耕地国家统筹，意味着耕地后备资源严重匮乏、补充耕地能力严重不足的东部沿海省份可通过“购买”外省耕地占补平衡指标，增加经济社会发展所需的建设用地。