房地产市场区域分化态势加剧 三四线城市库存规模偏大

　　在整体交易平淡的表象下，房地产市场的区域分化态势不断加剧。记者发现，全国不少三四线城市库存规模偏大、消化迟缓等现象未得到改善。

　　在山东南部某城市的新区，过去两三年间新建的大量商品房，如今仍有大部分库存尚未消化，凸显出一幅“空城”景象。尽管当地政府部门出台了减免税费、发放购房补贴等政策，吸引农民进城购房、务工人员回乡置业，但效果不佳。

　　据悉，为控制库存规模，当地政府已于去年叫停了新区的开发。但在今年春节期间，该地屡屡出现讨薪事件，主因在于房地产商因资金回笼乏力而无力支付工人薪水。

　　这种情况成为三四线城市楼市风险的一个缩影。来自国家统计局的数据显示，截至2014年末，全国商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米。自2012年4月以来，全国商品房库存连续33个月上涨。与最低点相比，近两年多全国商品房整体库存几乎翻倍。

　　相比之下，一线城市的春节楼市虽然亦无甚亮点，但市场基本面有所不同。以北京为例，进入2015年以来，北京土地市场密集成交，截至春节之前，北京土地市场的公开成交额已达到452.29亿元。短短不到两个月，土地成交水平相当于2014年全年的25%。2014年北京1916.9亿元的土地出让金，已经创下历史新高。

　　在一线城市中，除深圳因地理条件限制无法大规模推出土地外，北上广三地的土地市场均在2015年迅速升温。表现最为突出的北京出现楼面价、溢价率、竞价次数不断攀高的态势，上海和广州的土地也受到市场热捧。

　　分析人士指出，土地市场升温，主要是因为一线城市的供需关系仍然紧张，其作为“避风港”的作用不断显现，并加剧了房地产企业的回归势头。这种情况虽可增加一线城市的土地供应，但土地成本提高将给2015年一线城市房价的抬升埋下伏笔。

　　张大伟指出，在度过了房地产市场发展的粗放式阶段之后，楼市的区域分化特征将愈演愈烈。其中，在总体市场供大于求的背景下，一线城市和部分热点城市供不应求的局面难以在短时间内改善，广大三四线城市将不断为“去库存”而努力。

　　这种分化已在近期的房价数据上有所体现。国家统计局发布的数据显示，今年1月，全国70个大中城市中，有64个城市的新建商品住宅(不含保障性房)价格环比下降，持平和上涨的城市分别有4个和2个。分城市来看，房价持平和上涨的城市主要集中在一二线城市，房价降幅大于0.5%的城市主要集中在三线城市。