【掌柜日报】两部委启动地产供给侧改革 供地迎分类调控

　　2000多个供地主体自己定位，北京率先动作

　　北京住宅供地连续4年大幅下降，能否完成计划目标存疑

　　此外，《通知》提出，各省级国土资源主管部门要按照“五类”(显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停)调控目标，将地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县(县级市)的计划实施情况，每半年汇总一次报国土资源部。2017年6月底前，这些地区应编制完成住宅用地供应中期(2017—2021年)规划和三年(2017—2019年)滚动计划，并向社会公布。

　　上述观察人士认为，《通知》所提出的土地供应分类调控目标，是近期土地政策的主线。国土部要求各地在编制住宅用地供应计划时，明确自己当年属于哪一类，“给自己找个定位”。

　　前述观察人士介绍， 此前，国土部已经要求各地将土地供应计划及调控目标上报。2016年有300余个地市上报，今年将大面积铺开，包括地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县(县级市)在内，2000多个供地主体都要上报。

　　4月6日，就在“供地新政”发布后的第二天，北京市就公布了5年住宅供地计划。

　　根据《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供应计划》，今后5年供应住宅用地6000公顷，保障150万套住房建设需求。其中包括产权类住房100万套，租赁住房50万套。2017年住宅用地供应1200公顷。这一指标比年初披露的计划翻了一倍。

　　此外，北京还将集体建设用地纳入5年供地计划，数量达1000公顷，占总计划供地量的六分之一。此前，虽然从2012年起北京试点集体建设用地建公租房，但多年来并未大规模铺开。

　　欧阳捷认为，北京非常明智地修正了不久前刚刚发布的“住宅用地供应计划减少50%、商品住宅用地供应计划减少70%”的计划。新发布的5年供地计划提出，“供应住宅用地6000公顷，保障150万套住房建设需求”。如果这一计划得以落实，不仅改变了超大、特大城市“减量化供应土地”的思路，进而逆转供求失衡、房价上涨预期，相信更多城市会迅速跟进。

　　不过，北京的宅地供应计划能否完成仍待考验。

　　事实上， 从2013年到2016年，北京住宅供地分别为1357公顷、900公顷、1002公顷和219公顷，下降趋势明显。长江证券一份研报显示，北京近年来其他各类土地计划供应完成率均不高，2016 年的住宅和商品住宅供应完成率仅有 39%和 12%。

　　当然，计划无法完全落地或者是因为计划数字较高。“可能实际落实情况更接近于年初的数据，但从引导预期角度来看，应当让市场有地价稳定预期。”前述观察人士表示。

　　欧阳捷亦对《中国经济周刊》记者表示，“上海历年的土地供应计划基本上完成率应该在90%以上，但是它的供应计划比较少。”

　　热点城市真的缺地吗?

　　住房总量数据不明或导致

　　“假缺地”

　　事实上，鼓励盘活存量、保护耕地，推动建设用地减量化发展或零增长是土地供应的政策基调。如北京、上海等一线城市，其规划中的建设用地规模都将处于减少态势。

　　2016年10月，国土部会同国家发改委联合印发指导意见，对“十三五”内单位国内生产总值建设用地下降20%的目标要求分解到各省(区、市)。

　　新城控股副总裁欧阳捷对《中国经济周刊》记者表示，主观上地方政府并不愿意放弃饥饿营销带来的土地单产更大价值，客观上核心城区可供土地稀缺，而控制城市边界的国策又限制了城市建设摊大饼的老路，所以一二线城市的住宅用地供应几乎是逐年下降的。

　　“在东部沿海地区，环渤海、珠三角、长三角等热点地区积极推动建设用地减量化发展。但这些城市本身是需要增加土地供应的，人口在增加，需求在增加，城市发展需要用地，道路、绿化、市政公用、产业、住房都需要用地。”他说。

　　在前述土地市场观察人士看来，热点城市土地稀缺与否，还应当看供需关系。

　　事实上，各地住房总量这一数据却并不明确。目前，除深圳外，一二线热点城市均未公布这一数据。

　　“市场供应包括新供的和存量的，存量的已经有很多了。但由于分配不均衡，有些人可能持有几十套甚至上百套住房，另一些人却没有住房，导致房屋空置率较高，房屋没有形成有效的供应，刚需没有得到有效保障。在这种情况下，缺地就相当于‘假缺地’。”上述观察人士直言，目前，依然是通过加大供地解决新增的房源需求，因此总感觉大城市的地不够用。

　　值得一提的是，国土资源部正在加快推进不动产统一登记工作，力争今年年底前，所有市县全部接入国家级信息平台，全面实现不动产登记“四统一”。届时，各地住房总量数据将一目了然。