“买房潮”侵袭海外房地产市场 背后不可控风险增加

　　戴德梁行大中华区研究部高级经理陈妍斐认为，由于国内一线城市高品质可售资产稀缺，以及核心或核心增长型资产收益率不断被挤压，越来越多国内投资者转向海外寻求投资机会。另一个原因则是汇率波动，预计中国的海外投资在中短期内将会持续增长。

　　万科创始人王石此前就指出，一方面要平衡国内风险，另一方面国外有发展前景，未来万科海外发展的重点在两个经济发达的地区——北美和欧洲，核心是三个国家：美国、加拿大和英国。

　　有业内人士表示，国内房企到国外开发的房产大多还是卖给国人，国人相对熟悉这些房企，并且他们更懂国人的需求和喜好。

　　以万科为例，自2013年2月开始，万科与铁狮门共同开发美国旧金山富升街201地块的高层豪华住宅公寓项目，正式布局美国。2015年10月，万科以3000万英镑收购了位于英国伦敦科技城中心的The Stage项目20%股份，一举进入欧洲房地产市场。据不完全统计，截至目前，万科在中国香港、新加坡、旧金山、纽约、西雅图、伦敦等城市至少拥有17个项目。

　　万达方面，自2014年以来，万达注资20亿至30亿英镑在英国开展城市改造项目;2014年7月，万达以9亿美元投资兴建美国芝加哥的一座五星级地标酒店及公寓;同年8月，万达以9亿美元并购澳大利亚黄金海岸珠宝三塔项目，并于2016年携手日东集团投资数十亿澳元在黄金海岸建设主题度假村以及主题公园。此外，万达还于2015年12月获批新建价值达10亿澳元的悉尼环形码头项目，其中公寓产品预估均价超4.5万美元以上。

　　绿地集团重点布局的海外区域更是大多处在国人有较多海外置业需求或华人较多的地方。例如韩国济州岛项目、“伦敦之巅”、悉尼、洛杉矶等地的“绿地中心”、纽约“太平洋公园”、马来西亚的智慧城市等等。碧桂园甚至100亿加码马来西亚市场，以“第二家园”的宣传语吸引国内投资者。

　　泡沫风险倍增

　　瑞银最新发布的2016年全球房地产泡沫指数报告指出，刚性供给以及中国买家持续涌入，成为推动海外房价不断攀升的重要因素，低利率、全球资本的流入和投资者对于回报率的乐观心态更助长了这一膨胀势头。

　　报告显示，过去五年内温哥华，伦敦和斯德哥尔摩的房价激增，房地产泡沫的风险排行前三。悉尼、慕尼黑和中国香港的估值也不容乐观，旧金山是美国估值最高的房地产市场，但尚未达到泡沫风险。在接近房地产泡沫的城市中，房价自2011年以来已经增加了近50%，而其他城市的平均涨幅只有不到15%。

　　以加拿大温哥华为例，温哥华的排名从去年的第四位飙升至第一位，该城市的房价在过去十年中翻了一倍，这也引发了当地居民的强烈抗议，因为目前的房价已经相当于他们多数人一生所有收入的90%。

　　“如此悬殊的差距与各自当地的经济状况和通膨率不符。这些城市的共同点是利率非常低，这与实体经济的强劲表现背道而驰。对多数估值过高的市场而言，这种形势不堪一击。”瑞银方面表示。

　　瑞银指出，宏观经济态势的变化，投资者情绪的转变或者供给量的大幅增加，都有可能引发房价的迅速下降，因此部分市中心的房价被严重高估。

　　此外，海外置业政策风险也不可低估。此前因国人买房大幅度推升房价后，新加坡、澳大利亚均采取了部分限制外国人置业的措施。