融信拿下新江湾高价地 解析“疯狂拿地”背后的盈利逻辑

　　7月29日，上海杨浦区新江湾城N091101单元A4-01(B3)地块公开拍卖，最终被融信以总价31.55亿元拿下，溢价率51%。该地块计容面积5.97万平米，平均楼板价52840元/平米，地块要求开发商自持建筑面积不低于15%，保障房建筑面积不低于总规划建筑面积的25%，因此一时间“地块楼板价92506元/平，未来保本价将在10万以上”的传言甚嚣尘上。然而事实是否真的这样呢?高价地真的那么令人担忧吗?企业又为何如此不遗余力呢?

　　楼板价真有那么高吗?

　　该地块成功出让之后，最令人瞩目的就是未来售价问题，普遍认为未来保本售价在10万以上。我们来看这个价格到底是如何算出来的呢?土地成交总价31.55亿元，扣除保障房、自持部分和公共设施之后的剩余可售计容面积约3.41万平米，按照土地总价和剩余可售建筑面积来算，楼板价92506元/平米，保本售价自然得10万 以上。但是这样算真的合适吗?

　　首先来看保障房部分，配建保障房，不代表是“无偿建设”。一般而言，开发商配建好保障房之后，政府是要回购的，回购价格政府与开发商之间应该有协商，但是不可能让开发商完全承担土地费用和建安费用，否则开发商都“血本无归”了，买卖还有进行的必要吗?

　　其次来看自持部分，该地块要求开发商自持住宅部分不低于15%，这部分企业真的没有办法吗?不尽然。自持只是说企业不能把这部分面积直接开盘出售，无法实现资金快速回笼，但是开发商能做的事情还有很多。比如说租赁，房子可以出租，开发商可以跟周边企业或跟第三方公寓管理机构协商，直接整租给某个企业或者包租给第三方公寓管理机构。目前很多企业都在进军长租公寓，万科此前还曾提过3年内获取20万套长租公寓房源呢。

　　因此，完全不考虑保障房和自持部分未来可能带来的资金回流，把所有成本都加到直接可售部分，以此作为未来保本售价的衡量基础，未免太不科学了。

　　高价地有盈利空间吗?

　　那以52840元/平米的楼板价来看呢?2016年6月新江湾城板块的成交均价约55479元/平米，并没有比地价高多少。那么地块真的很难盈利吗?并不一定。纵观过去几年热点一二线城市的土地出让，不乏曾经让人觉得”面粉贵过面包的“高价地。但是随着市场的上涨，板块的崛起，加上企业良好的销售策略和产品打造能力，不少高价地都成功解套，甚至实现盈利。

　　以上海大宁金茂府为例，2014年1月地块出让时溢价率高达111.59%，楼板价47609元/平米，当时周边在售的象屿大宁悦府成交均价也仅为46000元/平米。项目首开为2015年4月12日，当时象屿大宁悦府价格在5万元/平米左右，但是金茂府凭借更好的地理区位和中高端科技住宅的产品定位，以6.8万元/平米的价格开盘并实现热销。此后更是通过把握推案节奏和大小户型产品的合理搭配，逐步拉升销售价格，最终实现了热销及良好的盈利。

　　图：上海大宁金茂府推案和成交信息(单位：亿元，元/平米)

　　数据来源：企业公布、CRIC