关于库存:去库存还没有真正启动
欧阳捷:事实上,去库存还没有真正启动。今年上半年,全国商品房待售面积7.1亿平方米,同比增长8.6% 。新开工面积7.7亿平方米,高于销售面积6.4亿平方米,这显示库存依然在增长。特别是商业,待售面积1.5亿平方米,相当于同期销售面积的4倍。同时,新开工面积1.05亿平方米,也远远高于销售面积0.38亿平米。商业去库存更是任重道远。
严跃进:住建部此类调研,实际上是希望得知目前企业层面的去库存压力以及对去库存的一些新想法。当然对于大型房企来说,可能去库存已演变为补库存,这可解释房企拿地比较激进的现象。另外在去库存的同时,也希望此类房企能够对部分三四线城市提出新思路。因为去库存虽然效果明显,但库存压力依然较大,依然需要进行管控。
张宏伟:对于大多数非热点城市来讲,仍然面临较大的去库存压力,楼市基本面并没有实质性改变。这时,去库存的楼市政策仍是这些城市的主旋律。这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市的成交量价的回升而有明显改变。
关于高价地:防止高价地卷土重来
沈力男:对于高价地的频现政府会干预,因为出高价地不好看,舆论有压力,但未必心甘情愿。问题的关键是多推量,解决供求关系。但政府实质还要要卖个好地价,这从没变过。价格封顶后拍卖保障房或自住房,属于换汤不换药,羊毛一定出在羊身上。熔断,也只是一时之举。更怕舆论,而非怕高价地本身。
欧阳捷:高价地是控不住的。高价地的本质是供求关系和货币现象,三四线城市没有高价地,因为供大于求。热点城市高价地频出,因为供求透支。同时,钱不但多了而且便宜,房产与土地的保值增值以及房企集体回归一二线城市,更加剧了土地的稀缺。
严跃进:对于高价地频现,高层后续还会有一些新的动作,尤其是一线城市,增加土地供应将是主要的一种方向。后续是否增加容积率可能也会考虑。对于央企拿高价地的背后动机,住建部可能会与国土资源部、国资委直接进行协商。
张宏伟:对于京沪深等高价地频现的一线城市,苏州、南京、郑州、合肥、杭州、武汉等热点二线城市,下半年土地市场的重点是防高价地。其可通过增加有效土地供应,改变土地出让方式、加强土地市场监管等诸多方面,防止高价地卷土重来。
关于下半年:市场交易规模或弱于上半年
沈力男:下半年总体要看经济增长情况。目前房地产政策应相对稳定,核心还是去库存。去库存不单纯是三四线城市,随着一线城市高价地不断涌现,高价地项目因客户周期长、样本少,也逐步会出现去库存难点。所谓一城一策,一城多策的调控,应该是主流,且不会轻举妄动。
欧阳捷:2016年下半年市场相对平稳,销售增速同比一定会逐渐下降,不可能保持上半年27.9%的面积增长。预计全年增长5% ,销售额增长15% ,这已双双超越历史最高峰。房价预计上涨10%左右,但投资增速一定会继续下降,不排除出现负增长。因为要符合去库存的逻辑,新开工面积必须下降并持续低于销售面积,不排除新开工面积负增长,房企购置土地面积也会下降。
严跃进:从市场判断看,下半年市场或因上半年有透支现象,可能市场交易规模弱于上半年,但全年能够超越去年2-3成。在房价方面则增幅收窄,但不会下跌。后续有三个城市可能需要关注,即惠州、嘉兴和廊坊。此类城市的房价上涨近期有点快,或将出台各类收紧政策,但预计强度不会太大。
张宏伟:对于大多数非热点城市来讲,这些城市的地方政府仍然会会采取一些措施刺激房地产市场复苏和回升,鼓励住房消费。这些措施包括暂停供地、调整普通住宅标准、契税优惠等税费措施、鼓励人才购房等政策、鼓励购房入户等户籍政策、允许商品房冲抵保障房等“救市”措施。
2022-02-17 10:35
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