住建部部长约谈品牌房企之后 楼市下半年走向何方？

高价地、去库存、房地产转型……在2016年上半年的喧嚣之后，楼市下半年又将走向何方？

7月18日，住建部部长陈政高约谈品牌房企的消息曝出后持续发酵，参会的几大开发商相继浮出水面。据来自同策咨询的消息称，万科、绿地、保利、恒大、碧桂园、融创6家房企的董事长参会。

据悉，此次会议对2016年的楼市进行摸底，涉及一二三四线城市的土地市场情况、去化以及存量压力，并为下一步政策调整支招。

对于业界关心的调控、去库存、高价地，以及下半年楼市的走向问题，房掌柜近日采访了部分房企高管及业内人士，试图从中寻到一点线索。

关于调控：应听取中小企业意见

新城控股副总裁 欧阳捷

新城控股副总裁欧阳捷：除了个别热点城市，房地产市场已不需要调控，三四线城市的去库存还需要政策刺激。事实上，热点城市的调控思路仍停留在打压需求侧，并不符合供给侧改革的思路。对于这些城市，应适当增加土地供应，以缓解供求严重失衡的矛盾，而不是一味强调严格控制土地供应。

泰禾集团副总裁 沈力男

泰禾集团副总裁沈力男：过去的调控，是上面想怎么调就怎么调，事先严格保密，事发猝不及防，很是简单粗暴，比如北京通州的商住限购。这次能听取房企意见，是个进步。但从已有的报道来看，参会的大企业居多，一线企业居多。如果要分类调控，还应听取中小企业、三四线企业的意见。

易居智库研究总监 严跃进

易居智库研究总监严跃进：住建部此类调查在于摸底市场。对于目前市场分化以及厦门此前限贷政策的出台，其实住建部也会比较关注，即如何让政策更精准。大体上政策收紧是大概率，主要可能会有10个城市收紧，比如郑州、武汉、福州、天津等城市。此类城市主要为二线城市。但收紧也会考虑房企的感受。对于房企后续的经营策略和投资策略，也是政府部门愿意听取的内容。

同策咨询研究部总监 张宏伟

同策咨询研究部总监张宏伟：约谈房企意味着中央层面已开始注意到城市之间的楼市分化越来越明显。尤其是进入2016年下半年，热点城市的楼市将受到各方面不确定因素的影响。比如，政府开始出台措施“控高价地”、个别热点城市信贷政策开始收紧、市场进入调整期等。

关于库存：去库存还没有真正启动

欧阳捷：事实上，去库存还没有真正启动。今年上半年，全国商品房待售面积7.1亿平方米，同比增长8.6% 。新开工面积7.7亿平方米，高于销售面积6.4亿平方米，这显示库存依然在增长。特别是商业，待售面积1.5亿平方米，相当于同期销售面积的4倍。同时，新开工面积1.05亿平方米，也远远高于销售面积0.38亿平米。商业去库存更是任重道远。

严跃进：住建部此类调研，实际上是希望得知目前企业层面的去库存压力以及对去库存的一些新想法。当然对于大型房企来说，可能去库存已演变为补库存，这可解释房企拿地比较激进的现象。另外在去库存的同时，也希望此类房企能够对部分三四线城市提出新思路。因为去库存虽然效果明显，但库存压力依然较大，依然需要进行管控。

张宏伟：对于大多数非热点城市来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变。这时，去库存的楼市政策仍是这些城市的主旋律。这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市的成交量价的回升而有明显改变。

关于高价地：防止高价地卷土重来

沈力男：对于高价地的频现政府会干预，因为出高价地不好看，舆论有压力，但未必心甘情愿。问题的关键是多推量，解决供求关系。但政府实质还要要卖个好地价，这从没变过。价格封顶后拍卖保障房或自住房，属于换汤不换药，羊毛一定出在羊身上。熔断，也只是一时之举。更怕舆论，而非怕高价地本身。

欧阳捷：高价地是控不住的。高价地的本质是供求关系和货币现象，三四线城市没有高价地，因为供大于求。热点城市高价地频出，因为供求透支。同时，钱不但多了而且便宜，房产与土地的保值增值以及房企集体回归一二线城市，更加剧了土地的稀缺。

严跃进：对于高价地频现，高层后续还会有一些新的动作，尤其是一线城市，增加土地供应将是主要的一种方向。后续是否增加容积率可能也会考虑。对于央企拿高价地的背后动机，住建部可能会与国土资源部、国资委直接进行协商。

张宏伟：对于京沪深等高价地频现的一线城市，苏州、南京、郑州、合肥、杭州、武汉等热点二线城市，下半年土地市场的重点是防高价地。其可通过增加有效土地供应，改变土地出让方式、加强土地市场监管等诸多方面，防止高价地卷土重来。

关于下半年：市场交易规模或弱于上半年

沈力男：下半年总体要看经济增长情况。目前房地产政策应相对稳定，核心还是去库存。去库存不单纯是三四线城市，随着一线城市高价地不断涌现，高价地项目因客户周期长、样本少，也逐步会出现去库存难点。所谓一城一策，一城多策的调控，应该是主流，且不会轻举妄动。    

欧阳捷：2016年下半年市场相对平稳，销售增速同比一定会逐渐下降，不可能保持上半年27.9%的面积增长。预计全年增长5% ，销售额增长15% ，这已双双超越历史最高峰。房价预计上涨10%左右，但投资增速一定会继续下降，不排除出现负增长。因为要符合去库存的逻辑，新开工面积必须下降并持续低于销售面积，不排除新开工面积负增长，房企购置土地面积也会下降。

严跃进：从市场判断看，下半年市场或因上半年有透支现象，可能市场交易规模弱于上半年，但全年能够超越去年2-3成。在房价方面则增幅收窄，但不会下跌。后续有三个城市可能需要关注，即惠州、嘉兴和廊坊。此类城市的房价上涨近期有点快，或将出台各类收紧政策，但预计强度不会太大。

张宏伟：对于大多数非热点城市来讲，这些城市的地方政府仍然会会采取一些措施刺激房地产市场复苏和回升，鼓励住房消费。这些措施包括暂停供地、调整普通住宅标准、契税优惠等税费措施、鼓励人才购房等政策、鼓励购房入户等户籍政策、允许商品房冲抵保障房等“救市”措施。