中国商品住房过剩库存21亿平 2016市场形势不容乐观

　　期房待售依然保持高企。用当年商品住房施工面积减去当年和上一年期房销售面积得到期房待售面积，计算结果显示，2015年全年待售期房库存约35.7亿平方米，期房存销比达到历史峰值，期房去化期约为4.7年(见图2)。根据2015年1月-10月的数值估算，2015年全年商品住房过剩约21亿平方米，其中现房过剩1亿平方米(超过18个月外)，期房过剩19.9亿平方米(超过两年外)，总库存约39.96亿平方米。

　　房地产投资增幅俯冲式下降，房地产对经济增长贡献下降0.21个百分点。2015年1月-10月，全国房地产投资为78800.74亿元，同比增长2%，下滑幅度较大。其中，作为房地产开发投资主要构成部分的住宅投资为53149.70亿元，同比增长1.3%，较2014年同期回落9.80个百分点。住宅投资下滑已快接近2009年2月的历史最低值，大大超出预期。受房地产住宅开发投资持续下跌的影响，全国固定资产投资增速较上年同期明显放缓，2015年1月-10月同比增长10.2%，较2014年同期回落了5.7个百分点。

　　房地产投资下降直接拖累经济增长。初步测算，2015年前三季度，房地产投资对经济增长的直接贡献率已经降到只有0.04个百分点，创下2000年以来的新低。与2014年全年相比，2015年前三季度房地产直接投资对GDP增长的贡献降低了0.21个百分点。2015年三季度GDP增长率为6.9%，为六年来首次破七。由于房地产投资与水泥建材等上游行业关联性较强，房地产投资的下降对国民经济的综合负面影响会更明显。2015年前九个月内，宏观经济景气指数总体上呈现持续下降趋势，其中9月为92.9，比2009年2月的历史最低值低出了1.1。

　　土地需求持续大幅下降，土地供给降幅收窄。2014年全国土地市场低迷，成交量大幅萎缩，但土地价格依然保持上升趋势，呈现量跌价升的整体走势。2015年土地市场一线城市虽开局火热，但全国整体惨淡，前三季度土地市场低位运行，土地需求和土地供给同比降幅依然较大。2015年2月、9月土地购置面积累计同比增速分别为-31.74%和-33.83%，同比降幅有微弱扩大之势，表明土地需求整体低迷。2015年三季度全国房地产建设用地供应面积同比降幅比一季度和二季度分别收窄了8.86和8.16个百分点，但土地供给依然趋紧。

　　居民住房抵押贷款快速增长，企业直接向金融机构融资大幅下降。自2014年四季度以来，中央采取一系列针对和涉及房地产的宏观政策措施。2015年实施五次降准、五次降息，实行个人将购买两年及以上的住房出售免征营业税，除一线城市外，取消住房限购等。2015年住房形势出现呈现以上状况，主要原因是受总体市场环境和预期影响下，金融机构资金供给结构的不均衡。

　　2014年，全国房地产开发企业到位资金同比增速为-0.1%，2015年1月-10月到位资金为101566.20亿元，同比增速仅为1.3%，与2014年相比，这是房地产投资降至2%的重要原因。从具体构成看，反映住房消费资金状况的个人按揭贷款的增幅较大，达到了19.9%，而反映住房开发企业直接从金融机构获取资金的银行贷款同比下降3.6%，自筹资金同比下降4%(过去自筹资金很大一部分来自正规金融系统)。

　　2016年住房市场形势不容乐观

　　有鉴于2015年商品住房销售接近2013年的峰值，短期内改善性需求大幅释放，商品住房销售增长比较乏力，库存压力缓解有限。总体判断，2016年住房市场回暖基础不稳，波动风险较大，分化趋势加剧。根据华房价格指数与华房投资指数，分别对未来半年和未来一年的商品房平均销售价格、房地产投资变动趋势进行预测，在整体经济趋势没有重大变化和没有重要政策出台的情况下：

　　未来房价变动趋势可能会先升后降。通过华房价格指数预测预警来看，未来全国商品房价格或将呈现出“先升后降”波动运行态势。即在经历较快上升后，从2016年二季度开始，房价或将面临较大的下行压力。也就是说，在2015年3月以来的一系列政策作用下，2015年四季度中国房价能够出现趋稳并适度回升走势，但在宏观经济下行压力依然较大、结构调整与短期增长有冲突以及房地产市场继续调整背景下，并不能保证2016年房价持续在温和上升中向趋稳转变，2016年中国房价存在较大下跌的波动运行可能。房地产市场形势不容乐观。

　　2016年房地产投资变动趋势预计企稳回升。华房投资指数预测预警结果显示，中国房地产投资有望在2015年底改变持续下滑颓势，在跌至波谷之后将“V型”爬升，其累计值在2016年前半年或将保持持续回升，并于2016年中企稳，同时房地产投资对宏观经济的拉动作用有望回升增强。至于未来房地产投资的具体走势，一方面与待售面积紧密相连的库存消化状况、开发企业土地预期以及到位资金等变动相关;另一方面则受经济下行压力下宏观调控政策的影响。