王圣学：供求关系是左右房价铁律 住房已从卖方市场进入买方市场

　　房掌柜：您认为西安会不会成为开征房产税的试点城市?

　　王圣学：我认为目前来说开征房产税还有很大的障碍。第一是房屋产权信息的收集必须要完善，这是征收房产税的前提条件;第二要制定一个征收的政策门槛，征谁、什么条件可以征收，首套房子要不要征收?第三，按什么标准征收?这需要一个立法的过程，中国由于国情原因征收房产税的依据很复杂，这个问题涉及到所有家庭，需经过反复讨论制定。我建议，当前应该扩大房产税征收的试点范围，应在不同的区域、不同等级的城市进行尝试，既有大中城市，也要有小县城，在大面积试点的情况下，才能发现征收过程中存在的矛盾和问题，为以后制定可行的征收实施细则提供现实依据。

　　就目前来说，只能说西安有作为征收房产税试点的可能性，因为西安属于区域中心，地处内地，有它的代表性，前段时间被列入国家六大创新区域。但是，房产税的征收还需一个过程，目前住房信息还没有实现全国范围联网，房屋持有情况信息不对称，况且西安房屋类型繁多，如何认定哪些房子该交税是个难题，同时有关房产税征收的具体政策也没有达成共识。因此，在短时期内西安并不具备开征的可能性。

　　买房落户只是短期救市政策 供求关系才是房价趋缓主因

　　房掌柜：面对经济下行压力，为推动房地产市场健康发展去库存化，西安市政府响应国务院号召，出台新九条房地产政策调整意见。9条新政当中4条利好开发商，5条利好购房者。该政策从7月份实施到现在已经有四个月了，但楼市成交量依然比较低迷，您认为这一政策对西安楼市到底能起多大的作用?

　　王圣学：从开放商角度和消费者角度都有利好作用。对开发商来说，可以优化住房供应结构，允许开发商根据市场在不影响容积率的情况下，可以调整产品类型，采取分期交取土地转让金的费用，允许开放商联合开发。对消费者来讲，政策实行对拆迁户有好处，加快货币化安置;调整普通住房的用房标准，可享受信贷优惠政策，加强信贷优先满足首套和首改用户;对刚需购房者甚是有利，公积金首套降至2成，降低门槛、提高贷款额度;对非本市外地人口更是前所未有的宽松政策，购买房子便可落户。总体来看，会刺激购房需求、有利于去库存，相比此前各种利好政策，新九条影响力度最大。但目前政策效果不是很明显，政府想要用买房落户来刺激西安房产市场，但是该政策存在不完善的地方，比如说买房落户的时间是今年7月到2016年7月，这对今年7月前已经购买的90平米以上房子也想在西安落户的购房者不公平。如果政府对这些在政策前买房的人都追加落户，也并不现实，涉及到政府资金的分配问题。因此买房落户只是短期内政府的一项救市政策，这项政策考虑的不全面也就是效果不明显的原因之一。再者，因为目前投资性的购房者不多，市场主要集中在刚需和改善型住房，在整个经济形势比较严峻的情况下，是整体大环境和供求关系决定了西安楼市整体增长比较缓慢。该政策的作用还是有的，只是收效甚微。

　　不主张发展经适房

　　房掌柜：您对10月10日修订后的《西安市经济适用住房价格管理办法》怎么看?

　　王圣学：廉租房是给弱势群体提供的，他们买不起房;公租房是给新就业的大学生和农民工们提供的，这两部分人将是未来城市的新生劳动力，这些群体刚毕业或刚进城，没有能力买房采取租的办法。经适房和限价房申请条件过于严苛，而且单身家庭面积限制在60平方米、位置偏远，种种原因造成了许多房子盖了没人住，反而造成了浪费，而经适房也是容易滋生腐败的。廉租房和公租房是公共财政，特别是市场低迷的情况下，我不主张再发展经适房。我们不该把公共财政稀缺的土地来给非保不可以外的人群提供，这些人应该纳入商品房。我建议只保留廉租房和公租房，强烈要求取消经适房和限价房。

　　中国房地产发生了根本性变化 告别了短缺时代转向理性