王圣学：供求关系是左右房价铁律 住房已从卖方市场进入买方市场

　　编者按：一系列利好政策后，西安再出重磅救市，随着地产新九条的出台，从今年7月1日开始到2016年12月31日期间，凡在西安购买90平米以上商品房(含二手房)，均可办理落户。同时，今年公积金政策也不断松绑，9月份二套房首付比例由30%降至20%，那么，这些政策对于西安的房地产市场有什么影响?西安作为西北最具代表性的重点城市，近年来房产行业发展兴旺蓬勃，被列入第二批试点城市名单的可能性大吗?西安会不会强行开征房产税?一旦开征房产税，西安的房地产市场又将如何变化?

　　带着这些问题，房掌柜采访了陕西省房地产研究会会长;中共西安市委政策研究室特约研究员;中国城市经济学会理事、大城市专业委员会委员、学科建设委员会副主任;中国城市规划学会国外城市规划学术委员会委员王圣学。

陕西省房地产研究会会长王圣学

　　房地产利润低于10% 开发商可能就会因为投资风险过大而转型

　　短期内西安不具备开征房产税的条件

　　房掌柜：十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出：加快房地产税立法并适时推进改革。2014年11月，财政部财政科学研究所原所长贾康在讲话中说“如果房产税2016年能够完成立法，2017年将正式实施”。开征房产税，对开发商有何影响?会影响消费者的买房预期吗?是否能抑制一部分投资需求，影响房价?

　　王圣学：房产税的征收涉及千家万户，对于自住和刚需人群来说，应该不会受到多大影响。通过上海和重庆的试点，相信在房产税新政出台前，有关部门一定会考虑到大多数人的利益，特别是征收标准和比例如何确定应该有更充分的考量，应该最大程度地体现公平公正的原则。对于本身住房困难或无房的家庭来说，自住性住房应该不会受到房地产税的影响。房产税的开征只是让大家买房的热情减少，非刚需投资性的买房会更少。

　　房价能不能下跌有两个因素，第一是供求关系，第二是房价的成本，房地产的利润如果低于10%，开发商可能就会因为投资风险过大而转型。到底房产税对房价和楼市的影响有多大，还要看具体的细则是怎么制定的，老百姓自然会在政策和现实需要之间去进行权衡和比较。房产税的开征势在必行，但前提是必须做好试点、调研工作，待基本实施框架成熟后，才能扩大实施范围。

　　房掌柜：您认为西安会不会成为开征房产税的试点城市?

　　王圣学：我认为目前来说开征房产税还有很大的障碍。第一是房屋产权信息的收集必须要完善，这是征收房产税的前提条件;第二要制定一个征收的政策门槛，征谁、什么条件可以征收，首套房子要不要征收?第三，按什么标准征收?这需要一个立法的过程，中国由于国情原因征收房产税的依据很复杂，这个问题涉及到所有家庭，需经过反复讨论制定。我建议，当前应该扩大房产税征收的试点范围，应在不同的区域、不同等级的城市进行尝试，既有大中城市，也要有小县城，在大面积试点的情况下，才能发现征收过程中存在的矛盾和问题，为以后制定可行的征收实施细则提供现实依据。

　　就目前来说，只能说西安有作为征收房产税试点的可能性，因为西安属于区域中心，地处内地，有它的代表性，前段时间被列入国家六大创新区域。但是，房产税的征收还需一个过程，目前住房信息还没有实现全国范围联网，房屋持有情况信息不对称，况且西安房屋类型繁多，如何认定哪些房子该交税是个难题，同时有关房产税征收的具体政策也没有达成共识。因此，在短时期内西安并不具备开征的可能性。

　　买房落户只是短期救市政策 供求关系才是房价趋缓主因

　　房掌柜：面对经济下行压力，为推动房地产市场健康发展去库存化，西安市政府响应国务院号召，出台新九条房地产政策调整意见。9条新政当中4条利好开发商，5条利好购房者。该政策从7月份实施到现在已经有四个月了，但楼市成交量依然比较低迷，您认为这一政策对西安楼市到底能起多大的作用?

　　王圣学：从开放商角度和消费者角度都有利好作用。对开发商来说，可以优化住房供应结构，允许开发商根据市场在不影响容积率的情况下，可以调整产品类型，采取分期交取土地转让金的费用，允许开放商联合开发。对消费者来讲，政策实行对拆迁户有好处，加快货币化安置;调整普通住房的用房标准，可享受信贷优惠政策，加强信贷优先满足首套和首改用户;对刚需购房者甚是有利，公积金首套降至2成，降低门槛、提高贷款额度;对非本市外地人口更是前所未有的宽松政策，购买房子便可落户。总体来看，会刺激购房需求、有利于去库存，相比此前各种利好政策，新九条影响力度最大。但目前政策效果不是很明显，政府想要用买房落户来刺激西安房产市场，但是该政策存在不完善的地方，比如说买房落户的时间是今年7月到2016年7月，这对今年7月前已经购买的90平米以上房子也想在西安落户的购房者不公平。如果政府对这些在政策前买房的人都追加落户，也并不现实，涉及到政府资金的分配问题。因此买房落户只是短期内政府的一项救市政策，这项政策考虑的不全面也就是效果不明显的原因之一。再者，因为目前投资性的购房者不多，市场主要集中在刚需和改善型住房，在整个经济形势比较严峻的情况下，是整体大环境和供求关系决定了西安楼市整体增长比较缓慢。该政策的作用还是有的，只是收效甚微。

　　不主张发展经适房

　　房掌柜：您对10月10日修订后的《西安市经济适用住房价格管理办法》怎么看?

　　王圣学：廉租房是给弱势群体提供的，他们买不起房;公租房是给新就业的大学生和农民工们提供的，这两部分人将是未来城市的新生劳动力，这些群体刚毕业或刚进城，没有能力买房采取租的办法。经适房和限价房申请条件过于严苛，而且单身家庭面积限制在60平方米、位置偏远，种种原因造成了许多房子盖了没人住，反而造成了浪费，而经适房也是容易滋生腐败的。廉租房和公租房是公共财政，特别是市场低迷的情况下，我不主张再发展经适房。我们不该把公共财政稀缺的土地来给非保不可以外的人群提供，这些人应该纳入商品房。我建议只保留廉租房和公租房，强烈要求取消经适房和限价房。

　　中国房地产发生了根本性变化 告别了短缺时代转向理性

　　房掌柜：为促进房地产市场健康发展，提高住房公积金个贷率和使用率，西安住房公积金管理中心对相关政策进行调整，公积金个贷首付比例最低降至两成，二套房首付比例不低于三成。另外，对自由职业者、进城务工人员及个体工商户等非强制类单位与个人将开设住房公积金缴存专户，扩大制度受益面。但9月份西安的住宅量价齐跌，难道这一政策没有起到救市作用吗?

　　王圣学：在目前经济下行压力大、住房销售增速下降、开发商拿地意愿降低的背景下，这个政策对住房刚性需求者有帮助，但对已经有了住房、想投资房地产的居民没有吸引力。过去是房地产市场短缺时代，经过20多年的大规模开发，房地产已经告别住宅短缺时代，从卖方时代进入买方时代，所以我认为现在的市场是理性的。房地产动辄上百万、几千万，怎么能像买衣服一样抢购呢?过去是不理性的抢购，特别是最疯狂的2010年，北上广深，一套房子转身可增值几万，十几万。而现在销售趋缓，反复比较。只能说明中国房地产发生了根本性变化，告别了短缺时代，转向理性。市场上的行为，称之为“救市”是不恰当的。我认为现在的市场是理性的，正常的。今年以来国家数次降准降息，再加上9月1日二套房首付比例由30%调至20%，出台这个“最”优惠政策，很明显是为了刺激住房需求，同时这也表现出购房者对房产市场的信心不足，现在房地产利润缩水导致行业增长缓慢，房价没有以前上涨的厉害，购房者投资积极性不高。整体来看，这个政策对陕西住房市场的作用非常有限。

采访之余小编与会长合影

　　王圣学，男，汉族，1949年12月23日生，西安市人。1968年3月参加工作，1970年1月加入中国共产党。先后就读于军事经济学院和陕西师范大学政治经济学院经济学专业，硕士研究生文化程度。曾在石家庄军械工程学院、陕西省社会科学院等单位长期从事经济学和城市与区域经济学的教学、研究工作。现任陕西省房地产研究会会长，长安大学城市研究所所长、西安培华学院商学院院长、教授，同时兼任陕西省决策咨询委员会委员;陕西省社会科学界联合会委员;西安市政府专家决策咨询委员会委员、西安市规划委员会委员、宝鸡市城乡规划委员会委员、专家组成员;中国城市经济学会理事、大城市专业委员会委员、学科建设委员会副主任;中国城市规划学会国外城市规划学术委员会委员;首都经贸大学兼职教授;北京房地产学会理事会副主席等。

　　长期以来主要从事城市与区域经济学、房地产经济学和城市规划与区域规划方面的研究工作，在城市化理论和城市经济学、区域经济学以及城市总体规划与区域规划等方面有较深入的研究。自1979年以来，曾先后在《中国社会科学》、《人民日报》、《经济日报》、《人文杂志》等中央和地方学术报刊上发表了有关经济学理论和城市与区域经济学、城市规划、房地产研究等方面的论文120多篇，约100多万字;出版学术专著7部，共200多万字。主持和参与了国家及省重点课题15项。先后获省部级和学会奖10多项。主持科研项目20多项，主持城市规划项目10多项。代表性的学术著作有：《政治经济学研究对象新探》(陕西人民出版社1988年10月出版)，获陕西省社会科学院首次优秀科研成果一等奖;《城市化与中国城市化分析》(陕西人民出版社1992年1月出版)，获第八届北方十五省市自治区社会科学优秀图书奖，中国城市经济学会成立20周年优秀著作奖;《陕西城市发展研究》(西安地图出版社1995年10月出版)，1998年获陕西省第五次哲学社会科学优秀成果三等奖。最近10年来主编出版的学术专著有：《陕西产业发展研究》(中国统计出版社，2002年10月)、《西安大都市圈发展研究》(中国经济科学出版社，2005年11月)、《大城市卫星城研究》(社科文献出版社2008年10月出版，获陕西省第九次哲学社会科学优秀成果三等奖)、《陕西房地产发展报告(2012)》(社科文献出版社2012年9月出版)等，在学术界和社会各界均引起较大反响。