钱紧一年 | 正荣地产加减法 规模冲刺后进入调整期

　　飞驰在高速公路上，少有人会主动地踩上一脚刹车。

　　2019年，正荣地产宣布销售额达到1307.08亿元，完成了全年1300亿目标。这是正荣连续第二年突破千亿门槛，但增速已从2018年的54%下降到21%。

　　2019年初提出“高质量发展”口号的正荣地产，显然是想和贴着高周转、高杠杆标签的过去挥手告别。

　　过去十年是房地产企业规模化发展最快时期，包括正荣在内的一批闽系房企，当初想要做大规模，加杠杆是一件不得不做的一件事。

　　2013年，正荣选择从偏安一隅到正式进军上海，也标志着从区域走向了全国化。

　　2016-2018年是正荣地产飞速发展的重要周期，董事长黄仙枝曾总结道：“2018年是看到结果的一年，同时完成IPO上市和迈入千亿行列两大任务。”

　　增速放缓、降杠杆、优化债务结构、组织变革，都是正荣地产给2019年留下的几个关键词，也是规模冲刺后进入调整期的必经之路。

　　而在房地产行业调整，融资环境收紧的市场环境下，2019年正荣地产需要解决的问题，远远不止于规模。

　　规模变奏

　　“踏准节奏”是外界对正荣的印象，从启动全国化布局，到“三大引擎”战略升级，再到登陆资本市场，正荣走出的每一步都决定着规模的快速增长。

　　“没有规模就没有行业地位，没有行业地位，就很难吸引优质的资源、优秀的人才，所以规模是必要的。”黄仙枝这样解释千亿的意义。

　　正荣地产在2016年-2018年的签约销售金额分别为392.92亿元、701.53亿元、1080.17亿元，3年内销售金额增长接近2倍，年复合增长率为65.8%。

　　实现千亿规模后，2019年正荣地产的销售增速明显有所调整。2019年销售1307.08亿元，增长速度从2018年的54%下降至21%。

　　正荣地产对外回应：“规模还是要跟市场相匹配，所以初步定的是每年30%左右增长率。”

数据来源：公司年报、观点指数整理

　　除了调整销售节奏，正荣地产同样放缓了拿地的步调。

　　2019年上半年，正荣新增土地价值为181.7亿元，同比减少35.9%，其中权益土储价值约为160亿元，总预计建筑面积为290万平方米。

　　正荣地产收购的22幅地块，其中仅两个来自合营公司。截止到2019年6月30日，集团拥有土地储备建筑面积达2630万平方米。

　　资料显示，正荣上半年新增土储权益比例为88%，远高于目前总土储的权益比例 57%。

　　显然，进入新的发展阶段，正荣地产改变了之前依靠合作提高合约销售的路线，为了实现有质量的增长，未来会适当增加拿地权益比例。

　　关于2019年的拿地预算，财务总监陈伟健在中期业绩会上也有过相关表态：权益总预算大概是300亿元。

　　“2018年土储权益大概52%，2019年上半年新增土储权益已经达到接近90%，到6月底，整体土储权益比已经达到57%。”