万达新商业模式待考 网传融创将全部接盘万达文旅消息失实

　　直到2017年中旬，国家部委的表态和金融监管部门的出手，让万达停下了脚步。2017年6月，中国银监会要求各家银行排查万达、海航、安邦、复星等数家此前在海外投资比较凶猛的企业的授信及风险分析，万达随即遭到股债双杀。更严重的是，万达6个境外项目融资遭严格管控，资金链顿时紧张起来。之后，不但万达商业回A股上市变得遥遥无期，万达电影也遭遇停牌。随着排查发酵，万达的债务问题逐渐浮出水面，市场一度称其“负债高达4000亿元”。

　　7月18日，国家发改委政研室主任、新闻发言人严鹏程在新闻发布会上表示，支持国内有能力、有条件的企业，开展真实合规的对外投资活动，同时，有关部门将继续关注房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域非理性对外投资倾向，防范对外投资风险。

　　国际三大评级机构随即于2017年9月和10月下调了万达的信用评级，这触发了万达提前偿还部分境外贷款的条款，规模超过10亿美元。2017年11月福布斯发布的《2017中国富豪榜TOP400榜单》显示，2016年还是首富的王健林资产下跌超过540亿元，滑落至第四位。

　　2017年12月，王健林公开承认，万达商业确实有四千多亿元负债。但他同时表示，这一概念被搞错了，“在房地产行业，预售房款都算负债，只有等到房子竣工了，拿到竣工证才能转化为收入，所以大型房企常会有千亿预售算到负债里。万达商业的负债是指预收房款、预备的储备金等银行贷款合计的状况，不是简单的欠银行四千亿元。”

　　尽管如此，债务压顶之际，王健林仍不得不迅速断臂求生。在2017年万达年会上，王健林称，将会逐步清偿全部海外有息负债，“采用一切资本手段降低企业负债”，包括出售非核心资产、合作管理别人的资产、保持控制权前提下的股权交易等。目前，除了万达商业A股退市资金有了可靠方案，万达还计算用两到三年时间，将企业负债降到绝对安全的水平。

　　据统计，截至2017年万达一口气卖出了77家酒店和13个文化旅游项目，除了2017年7月卖出文旅项目和酒店产业，万达还出手了多个执行中的海外项目。今年以来，万达也仍在继续卖掉多处海外资产以偿还债务。例如，万达酒店发展以3.15亿澳元出售万达位于澳大利亚的两个项目。同时，买方还同意负责完成目标公司向万达偿还债务款项8.15亿澳元，包括现有贷款7.42亿澳元及额外贷款6700万澳元连同应计利息。买方总共需要付出11.3亿澳元(约合人民币57.8亿元)的代价。

　　高额的负债已经让王健林意识到，企业经营需要“安全第一”。“转让资产减债400多亿元，回收现金近700亿元，加上我们手头持有的现金，万达经营的安全性增加很多，就能承受风波的冲击。”王健林说，“为了企业安全，为了保证核心产业发展，我们必须这样做。”

　　新商业模式待考

　　推动万达商业A股上市的同时，用王健林的话说，万达的转型也将“改写商业历史”。

　　梳理公开资料，2015年，王健林提出在三到五年内把“地产”去掉，完成彻底转型的目标。按照万达集团的设想，去地产化并不意味着完全告别房地产，而是要从房地产为主的企业转型为以服务业为主的企业。

　　2017年，王健林在万达集团的工作总结中表示，万达转型的关键是万达商业的转型，而万达商业转型关键是从单一重资产企业转为轻资产为主、轻重并存发展的企业。按照王健林的设想，万达的轻资产分为两类，一类叫做投资类，一类叫做合作类。投资类就是别人出钱，万达助其找地、设计、建设、招商、竣工运营后移交给对方，其中还有一个资本化程序。合作类就是万达既不出钱，也不出地，觉得项目合适，跟别人签合同，帮别人建设，建成后租金三七分成。目前万达主要推行合作模式。

　　“但是如果说万达转型就不再持有物业，这完全错了，只是万达不像以前百分之百自己持有。”他强调。

　　从其规划来看，正如前述，目前万达已完成了业务集团架构调整，旗下业务集团重新布局。万达集团旗下四大业务集团已由此前的商业、文化、金融、网科变更为商管、文化、地产、金融。

　　此前曾放言要影视、体育、金融等多只脚走路的万达，目前正在收缩战线。两年前，文化、金融及飞凡曾被王健林看作是“未来价值最大的板块”，但现在其核心业务已经变成了万达广场。

　　数据显示，2017年，万达最赚钱的商业板块收入同比减少了21%。其中，因为转让文旅项目等，房地产收入约为831.7亿元，同比减少23.7%。不过，得益于其文化集团和金融集团等收入的上涨，最终其整体收入基本持平。2017年其文化集团收入为637.8亿元，同比增长32.6%;其金融集团收入为321.2亿元。

　　关于转型，王健林认为2018年要加快轻资产步伐，将地产类资产逐步降低，同时在核心产业万达广场的基础上，发展影视、体育、文旅和宝贝王集团等新的支柱产业。“万达轻资产租金分成超过10亿元，以后可能每年以十亿级别增加。万达电影、宝贝王、文化旅游这些轻资产公司也要加快发展。”

　　在王健林看来，经过调整，2017年万达放缓了脚步，但筋骨未伤。关于2018年，公司计划收入2479亿元，其中商业地产收入约占比二分之一，文化集团约占比三分之一。

　　从公开数据来看，虽然一直在出售资产，但万达集团的盘子依然很大：其2017年收入高达近2274亿元，总资产达7000亿元，其中国内资产占比93%，国外资产占比7%。

　　经过此次调整，上市主体公司万达商业仅包括以万达广场为主的商场部分，以及商场的管理运营部分，属于轻重结合的模式。至此，万达商业对重资产的剥离基本完成。

　　在业界和学界人士看来，王健林推动万达转型的最重要考虑出于利润比这个因素。“地产业属于重资产行业，所谓重资产就意味着占用大量的资金，但利润相对薄弱，资金周转周期要很长，需要承担的风险更多。随着互联网等轻资产蓬勃发展，不但占用资金少，而且回报速度快，可谓一本万利。这种情况下，万达势必不会只做看客。”

　　但转型后的万达商业能否实现预期盈利，能否如期通过IPO审核、回归A股上市……对于这些疑问，多数业内人士表示有待市场和监管层的检验。

　　(房掌柜整理自企业观察报、观点地产网)