万达新商业模式待考 网传融创将全部接盘万达文旅消息失实

　　10月17日，大连万达集团股份有限公司官网发布声明，网上所传“融创将全部接盘万达文旅”消息失实。作为中国最早进入文化旅游产业的先行者，万达一直看好中国文化旅游行业的发展前景。今后万达将继续投资文旅产业，旗下文旅集团(含文旅规划、建设、项目管理部门)将继续作为万达的重要产业集团永续发展。

　　据观点地产新媒体了解，10月16日，网上传出“融创彻底接盘万达文旅，王健林变现退出”的报道。

　　报道称，王健林已经做好了准备，彻底告别文旅业务。万达正在把文旅集团总部核心业务及相关人员都打包交给融创。

　　这次交易会涉及文旅集团中的设计规划、建设、运营等大多数业务领域。具体包括文旅规划院、文旅项目建设中心、文旅项目公司、主题娱乐公司等主要部门，人员涉及到文旅集团总部核心创作团队以及运营维护管理团队等等。

　　转让过后，万达只单纯保留对13个文旅项目9%的股权，不再负责其他任何事务。

　　万达回归A股模式待考

　　万达集团回归A股上市的计划一再推迟。自2016年9月从港交所私有化退市，并抛出回归A股上市计划，资本市场对于万达集团这个重量级房企翘首以待。但是至今，该计划看起来仍然遥遥无期。

　　与此同时，经历了资产出海受阻、出售资产偿债、团队高管频繁离职。起家于商业地产的中国房地产大鳄——大连万达集团股份有限公司，这两年的日子不好过。伴随着房地产下半场的到来，众多的房企开始去地产化，做出战略性调整。万达开启了或主动或被动的转型——从房地产为主的企业，转型为以服务业为主的企业。

　　万达集团董事长王健林说，“一百年来，全球大型房企无一例转型成功，万达已经改写商业历史，成功转型为服务型为主的企业。”

　　实际上，对于万达的加速转型和急于谋求A股上市，其背后的原因一直是外界关注的焦点。回顾万达集团的三十年发展史，多位业内人士指出，2017年浮出水面的高负债问题无疑是万达集团转型和想要回归A股上市的导火索和催化剂。

　　而转型后的万达商业能否实现预期盈利，能否如期通过IPO审核、回归A股上市。对于这些疑问，多数专业人士和金融机构仍然无法给出明确的判断。

　　退出港股

　　王健林曾经率领万达商业登陆港交所，但令外界感到意外的是，不到两年时间，万达商业便宣布私有化，退出港股市场。

　　关于万达商业匆匆退市的原因，王健林当时在接受媒体采访时表示，私有化一定要付出比上市更高的成本，坚持私有化原因可能是多种多样的，最核心的原因是价值被严重低估。

　　根据机构数据，万达商业自2014年12月23日在港交所以48港元/股上市之后，股价最高达到78港元/股，最低曾跌至31.1港元/股，仅有5倍PE(市盈率)。

　　“万达商业不同于一般的房地产公司，2015年净利润构成当中35%来自于固定租金业务，2014年是30%，意味着每年增长5.2%，而2016年至少超过四成净利来自租金业务，所以不能用简单房地产公司估值。如果参照国外标准，物业管理商的市盈率在10至15倍之间，而万达商业在港股的市盈率仅有6倍，市值还低于净资产，这让我难以忍受。”王健林说，香港市场用自己的尺子来衡量万达商业的商业模式，是不适宜的。

　　2016年9月20日，登陆港交所637天的万达商业正式退市。万达商业退市后，留在港交所的上市公司仅剩万达酒店发展。

　　从港股退市的万达商业同时制定了回归A股的计划。据万达商业私有化公告，大股东万达集团以每股52.8港元收购公司全部已发行H股，交易作价达344.5亿港元。私有化作价与公司收市价52.5港元相当，较2014年12月上市时的发行价高出10%，较3月29日首次刊发私有化公告前的收盘价溢价了44.5%。

　　按照万达商业当时披露的A股新股发行计划，总计发行不超过2.5亿股新股，募集资金120亿元，折算下来平均每股发行价为48元。彼时有分析师表示，如果万达商业回归A股顺利，那么按照2015年底万达商业的净资产规模超过1800亿元计算，万达商业在A股的市值规模将达到5000亿元到6000亿元。

　　回归A股一再搁浅

　　但万达商业回归A股之路并不顺遂。根据2016年退市时万达商业与投资者签署的对赌协议，万达商业需在港股退市后满两年或于2018年8月31日前在内地主板上市。若万达回A股失败，大连万达集团将要支付高达400亿港币进行股权回购，并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息，本息合计超过300亿元人民币。这笔利息的金额，约为70亿港元左右。

　　而今年1月，王健林却在为万达商业引入340亿元战略投资的同时，推迟了万达商业IPO的截止时间。

　　今年1月29日，大连万达集团官方发布消息称，腾讯控股作为主发起方，联合苏宁云商、融创中国和京东340亿元入股万达商业，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。这一动作被外界解读为，万达商业港股退市时的对赌协议被腾讯等机构接盘。

　　根据该交易规定，万达商业和万达集团承诺，将尽最大努力，在2023年10月31日之前尽早完成万达商业的合格上市。此外，万达商业不可以更改其主营业务，2019年租金净收益要达到190亿元，如果低于这个数据，投资方有权要求万达给予现金补偿。此外，投资方在2021年12月31日或万达商业合格上市前，投资方购买的股份不得向关联方之外的任何第三方转让。该协议也被外界解读为新的“对赌协议”。

　　但另一方面，从目前中国证监会官网披露的信息看，万达商业的IPO排位也在不断后移。截至2018年8月2日证监会披露的《交所主板首次公开发行股票正常审核状态企业基本信息情况表》显示，万达排位85名，证监会所定义的大连万达商业地产性质为房地产企业，审核状态为已反馈。而在2016年底，万达商业的排名为第70名;2017年，万达商业的排名为75名。

　　对此，易居研究院研究总监严跃进分析称，对于当前IPO来说，政策本身收紧是一个主要原因，尤其是资本市场管控高杠杆，会使得各类企业都会面临较为严厉的审查。与此类似，资本市场的上市审批节奏会放缓。另一方面，从房地产企业的角度看，很大程度上也体现了一点，即如果单纯从房屋销售等角度出发，政策层面不会给予太多的关注，或者说支持力度不大。

　　据公开资料，万达商业一直是万达集团旗下核心企业，截至2017年底，持有已开业商业面积3151万平方米，在中国开业万达广场235个，年客流31.9亿人次。万达商业不仅仅包括万达广场，还有文旅酒店等项目。

　　对于万达商业回归A股市场，有两条路可选，一条是排队IPO，一条是借壳上市。根据万达商业对外披露的信息看，万达商业回归A股更倾向于IPO。深圳一位并购人士指出，“事实上，万达商业通过借壳的方式回归A股在目前的监管环境下很难操作。一方面在于目前监管层对中概股借壳实行严格监管，另一方面在于万达商业本身体量很大，市场估算超过2000亿市值，难以找到一个合适的壳资源，而且近几年房企并不是监管层鼓励上市的企业。所以尽管IPO排队时间长，万达也只能等下去。”

　　实际上，王健林和万达正在试图通过集团业务转型的方式加快万达商业回归A股上市的速度。在业界人士看来，万达回归A股一个重要动作就是将万达商业更名为万达商管。今年3月1日，大连万达商业地产股份有限公司公告称，为贯彻公司发展战略，公司更名为大连万达商业管理集团股份有限公司(简称“万达商管”)，并于今年2月22日完成工商变更登记手续。

　　按照王健林在2017年的规划，万达商管将不再进行房地产开发，在1-2年内消化房地产业务，成为纯粹的商业管理运营企业。轻资产将成为更名后的公司主要战略，同时更名后的万达商管将成为万达商业在A股上市的主体。

　　严跃进认为，万达这一动作是出于上市紧迫性考虑。根据证监会最新披露的消息显示，万达商管依然被定性为房地产企业。企业性质直接决定了万达能否按时回归A股上市。“从万达上市本身来说，其对于商业管理资源是比较重视的。类似资源上市，和万达的企业优势有关。通过更名，能够实现轻资产的导向，进而有助于在上市中降低压力。”

　　目前万达已完成了业务集团架构调整，旗下业务集团重新布局。2018年4月2日万达集团官方网站显示，万达集团旗下四大业务集团已由此前的商业、文化、金融、网科变更为商管、文化、地产、金融。在四个业务集团中，最大的变化就是商管集团的成立。

　　债务压顶

　　事实上对于万达的发展历程和商业模式，业界一直存在质疑。有业内人士曾经指出，过去的万达虽然规模庞大，造就了一位中国首富，但却是一台土地资本化的超级负债机，并没有斩获中国金融市场独有的“超额收益”。

　　有经济学者坦言，强势民营影视公司以集团化的资本运营为手段，通过直接收购境外文化娱乐、影视、发行相关的国外企业，来扩充现有业务规模，或者实现产业链的衍生。这样做的优势在于，收购国外相对成熟的公司，无需前期创业准备，管理团队和人员稳定，业务模式清晰，现金流动更可观，收益迅速。

　　但这种方式投资规模大，具有较高的门槛，同时资本操作也会伴随相应的投资风险。这种风险一方面来自于市场的不确定性，尤其是跨国并购，资本方面的运作需要更加谨慎地处理。另一方面，由于目前国内的经济发展预期并不好，大量的资本外流，从金融安全角度来看，国家也会加强对外汇资本的管制。万达就是其中最典型的案例。

　　2012年到2017年五年间，万达集团在海外文娱产业上的动作格外引人注目。特别是在电影产业，万达集团的并购速度非比寻常。万达先后并购了美国的AMC娱乐控股、传奇影业，欧洲的Odeon &UCI院线集团和北欧院线集团，以及澳洲第二大院线Hoyts。在体育方面，万达收购了足球俱乐部马德里竞技队20%股份，拿下瑞士盈方体育传媒集团100%的股权，收购美国世界铁人公司(WTC)。而在2017年5月“一带一路”论坛上，王健林着重介绍了万达文化旅游城的海外布局，并称已经落实两个大型旅游项目——巴黎大型文化旅游项目和印度产业新城，其中巴黎大型文化旅游项目总投资超过30亿欧元，是在欧洲最大的旅游投资项目。

　　据统计，在大手笔买买买后，万达在海外的投资总额一度高达2450亿元，投资遍布美国、欧洲、澳洲和印度，领域涵盖地产酒店、影视、娱乐设施和奢侈品巨头等。其中，还有莫奈和毕加索的两幅画。对此有评论认为，很难说这些艺术品、酒店能给万达带来什么收益。

　　直到2017年中旬，国家部委的表态和金融监管部门的出手，让万达停下了脚步。2017年6月，中国银监会要求各家银行排查万达、海航、安邦、复星等数家此前在海外投资比较凶猛的企业的授信及风险分析，万达随即遭到股债双杀。更严重的是，万达6个境外项目融资遭严格管控，资金链顿时紧张起来。之后，不但万达商业回A股上市变得遥遥无期，万达电影也遭遇停牌。随着排查发酵，万达的债务问题逐渐浮出水面，市场一度称其“负债高达4000亿元”。

　　7月18日，国家发改委政研室主任、新闻发言人严鹏程在新闻发布会上表示，支持国内有能力、有条件的企业，开展真实合规的对外投资活动，同时，有关部门将继续关注房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域非理性对外投资倾向，防范对外投资风险。

　　国际三大评级机构随即于2017年9月和10月下调了万达的信用评级，这触发了万达提前偿还部分境外贷款的条款，规模超过10亿美元。2017年11月福布斯发布的《2017中国富豪榜TOP400榜单》显示，2016年还是首富的王健林资产下跌超过540亿元，滑落至第四位。

　　2017年12月，王健林公开承认，万达商业确实有四千多亿元负债。但他同时表示，这一概念被搞错了，“在房地产行业，预售房款都算负债，只有等到房子竣工了，拿到竣工证才能转化为收入，所以大型房企常会有千亿预售算到负债里。万达商业的负债是指预收房款、预备的储备金等银行贷款合计的状况，不是简单的欠银行四千亿元。”

　　尽管如此，债务压顶之际，王健林仍不得不迅速断臂求生。在2017年万达年会上，王健林称，将会逐步清偿全部海外有息负债，“采用一切资本手段降低企业负债”，包括出售非核心资产、合作管理别人的资产、保持控制权前提下的股权交易等。目前，除了万达商业A股退市资金有了可靠方案，万达还计算用两到三年时间，将企业负债降到绝对安全的水平。

　　据统计，截至2017年万达一口气卖出了77家酒店和13个文化旅游项目，除了2017年7月卖出文旅项目和酒店产业，万达还出手了多个执行中的海外项目。今年以来，万达也仍在继续卖掉多处海外资产以偿还债务。例如，万达酒店发展以3.15亿澳元出售万达位于澳大利亚的两个项目。同时，买方还同意负责完成目标公司向万达偿还债务款项8.15亿澳元，包括现有贷款7.42亿澳元及额外贷款6700万澳元连同应计利息。买方总共需要付出11.3亿澳元(约合人民币57.8亿元)的代价。

　　高额的负债已经让王健林意识到，企业经营需要“安全第一”。“转让资产减债400多亿元，回收现金近700亿元，加上我们手头持有的现金，万达经营的安全性增加很多，就能承受风波的冲击。”王健林说，“为了企业安全，为了保证核心产业发展，我们必须这样做。”

　　新商业模式待考

　　推动万达商业A股上市的同时，用王健林的话说，万达的转型也将“改写商业历史”。

　　梳理公开资料，2015年，王健林提出在三到五年内把“地产”去掉，完成彻底转型的目标。按照万达集团的设想，去地产化并不意味着完全告别房地产，而是要从房地产为主的企业转型为以服务业为主的企业。

　　2017年，王健林在万达集团的工作总结中表示，万达转型的关键是万达商业的转型，而万达商业转型关键是从单一重资产企业转为轻资产为主、轻重并存发展的企业。按照王健林的设想，万达的轻资产分为两类，一类叫做投资类，一类叫做合作类。投资类就是别人出钱，万达助其找地、设计、建设、招商、竣工运营后移交给对方，其中还有一个资本化程序。合作类就是万达既不出钱，也不出地，觉得项目合适，跟别人签合同，帮别人建设，建成后租金三七分成。目前万达主要推行合作模式。

　　“但是如果说万达转型就不再持有物业，这完全错了，只是万达不像以前百分之百自己持有。”他强调。

　　从其规划来看，正如前述，目前万达已完成了业务集团架构调整，旗下业务集团重新布局。万达集团旗下四大业务集团已由此前的商业、文化、金融、网科变更为商管、文化、地产、金融。

　　此前曾放言要影视、体育、金融等多只脚走路的万达，目前正在收缩战线。两年前，文化、金融及飞凡曾被王健林看作是“未来价值最大的板块”，但现在其核心业务已经变成了万达广场。

　　数据显示，2017年，万达最赚钱的商业板块收入同比减少了21%。其中，因为转让文旅项目等，房地产收入约为831.7亿元，同比减少23.7%。不过，得益于其文化集团和金融集团等收入的上涨，最终其整体收入基本持平。2017年其文化集团收入为637.8亿元，同比增长32.6%;其金融集团收入为321.2亿元。

　　关于转型，王健林认为2018年要加快轻资产步伐，将地产类资产逐步降低，同时在核心产业万达广场的基础上，发展影视、体育、文旅和宝贝王集团等新的支柱产业。“万达轻资产租金分成超过10亿元，以后可能每年以十亿级别增加。万达电影、宝贝王、文化旅游这些轻资产公司也要加快发展。”

　　在王健林看来，经过调整，2017年万达放缓了脚步，但筋骨未伤。关于2018年，公司计划收入2479亿元，其中商业地产收入约占比二分之一，文化集团约占比三分之一。

　　从公开数据来看，虽然一直在出售资产，但万达集团的盘子依然很大：其2017年收入高达近2274亿元，总资产达7000亿元，其中国内资产占比93%，国外资产占比7%。

　　经过此次调整，上市主体公司万达商业仅包括以万达广场为主的商场部分，以及商场的管理运营部分，属于轻重结合的模式。至此，万达商业对重资产的剥离基本完成。

　　在业界和学界人士看来，王健林推动万达转型的最重要考虑出于利润比这个因素。“地产业属于重资产行业，所谓重资产就意味着占用大量的资金，但利润相对薄弱，资金周转周期要很长，需要承担的风险更多。随着互联网等轻资产蓬勃发展，不但占用资金少，而且回报速度快，可谓一本万利。这种情况下，万达势必不会只做看客。”

　　但转型后的万达商业能否实现预期盈利，能否如期通过IPO审核、回归A股上市……对于这些疑问，多数业内人士表示有待市场和监管层的检验。

　　(房掌柜整理自企业观察报、观点地产网)