成都楼市暂未现二孩效应 “双降”仍然是购房最大动力

　　“二孩刺激换房”、“二孩拯救楼市”……11月伊始，一场由“全面二孩放开”引发的风波就引燃了躁动的楼市。有分析人士指出，假定5年内50%的家庭会生育二孩，按人均20平方米计算，每年将新增人口近900万，形成1.8亿平方米住房需求。

　　不过，在“全面放开二孩”政策确认一周后，金融投资报记者调查发现，成都楼市的“二孩”反应不明显，大户型成交量并未明显增加。吸引有意在年底前置业的自住买家看房的主要原因，依旧是10月下旬央行“双降”新政的持续影响。

　　经济压力制约大户型热度

　　十八届五中全会通过普遍二孩政策，将允许每对夫妇可生育两个孩子。这也成为继2013年十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策之后的又一次人口政策调整。

　　消息传出，有分析人士指出，根据购房的人口结构，20~44岁的人口是买房的主力，大部分人在25~30岁的时候就会面临首次买房置业需求。根据测算，如果全面放开二孩，那么在2050年，20~44岁的人口比例将比不放开二孩时增加4%，增加规模达到1.28亿人。这部分新增人口将使房地产行业直接受益。

　　根据克而瑞研究中心测算，现阶段全国符合全面两孩政策条件的夫妇约有9000万对，假定5年内50%的家庭会生育二孩，那么将新增人口4500万，每年近900万。按人均20平方米计算，每年将新增1.8亿平方米住房需求。即使考虑到不是所有的家庭愿意生育二孩，但以50.73%的比例推算，得益于全面二孩政策新增的年均人口数依旧在700万人左右。相当于每年新增住房需求1.4亿平方米。这无疑将为房地产市场带来更多的增量购买力。

　　对于部分开发商而言，“全面放开二孩”更被宣称为推动房价上涨、套四以上大户型房源热销的催化剂。“二孩放开给楼市带来重大利好”“二孩放开将有效刺激换房需求”等也被迅速移植到了房地产项目的户外广告与宣传语上。

　　不过，从记者调查的情况来看，成都购房者对于大户型的热情却并未显著提升。其中，部分购房者向记者表示，“总价高”成为阻碍其购置大户型住房的重要原因之一。为保证套四及以上大户型住房的功能性，其总面积必然不会太小。而以某位于郫县犀浦镇校园路西南交大旁的项目为例，其一个107.73平米的紧凑四房户型，总价都在83.36万。而在成都主城区购置四房产品，价格基本都在100万以上。对多数处于处于事业发展期的年轻人而言，在承担养育孩子开销的同时，积蓄并不足以再购买一套套四以上的房子。

　　人口红利对楼市影响趋弱“尽管全面放开二孩政策对房地产市场有积极作用，但是，具体能产生多大影响，仍取决于真实的生育意愿和实际增加的新生儿数量。”爱建证券分析师左红英指出，从目前大中城市的情况来看，较高的养育成本已经大大降低了育龄妇女的生育意愿。因此该政策的实际效果还有待检验。

　　事实上，迫于现在的生活压力和养孩子的成本，尽管早在去年3月“单独二孩”已然放开，但从实际的情况来看，生育意愿并不高。数据显示，全国共有1100万对夫妇满足单独二孩政策的条件，然而，截止今年5月只有145万对提出申请，其中真正生育二孩的只有80万对，二孩主观执行率只有8%左右。

　　而在成都共有近26万户“单独”家庭，据成都市卫计委统计，截至3月16日，也就是“单独两孩”政策实施满一年后，只有32506户“单独”家庭为生“二宝”办了《生育证》，约为1/8。据国家统计局成都调查队发布“单独二孩”政策落实情况调查报告，只有26.0%的受访者愿意生二孩，68.5%的受访者表示没有生二孩的意愿。沉重的经济压力是导致二孩生育意愿降低的主要因素。成都市卫计委亦预计，未来成都市“单独”家庭申请再生育的数量不会出现爆发式增长。