曾经稳坐第四把交椅的金地,金灿灿的光芒正在慢慢褪去,从第4名跌落至第14名,金地多了一个“没落贵族”的title。
这和金地的拿地策略不无关系,金地两次踩错节拍。
一次是2007年162亿元的高价拿地,后来遇上了2008年的楼市寒流,在2008年和2009年上半年那段能以低价拿地的黄金时期,金地却又捉襟见肘。
另一次是在2009年下半年到2010年年底大举拿地,仅金地上海公司拿地支出超过120亿。在接下来的2011年和2012年,市场冷清,金地又作出一次错误的选择——谨慎拿地,错过低价拿地良机无力补仓。
因决策失误,金地2009年砸重金拿的高价地,由于资金承压拖累开发规模增长,错失大好节点。其在上海青浦等地以高溢价拿下的一批宗地所建成的产品销售困难,回款缓慢。
房地产市场的不确定性越来越大,发展节点对企业的重要性不言而喻。金地两次错过房地产市场火爆时的扩张时机,销售业绩被万科、保利远远甩在背后,还影响了“金地”这一品牌溢价率。这几乎是最不幸的房企写照。
事实证明,踏错节点后果很严重。2012年,当万科稳坐头把交椅,保利跨入千亿,金地仍在300亿元徘徊,甚至被挤出了TOP10,品牌影响力也逐步降低。
金地手中大量高地价项目囤积,导致项目开发周期延长,增加了销售难度,也给金地产品产品调整增加刚需房源比例产生了影响。定位高端、大户型成为这些项目无奈的选择,即使售价高于周边项目,利润也不尽人意。2013年上半年,金地结算净利率只有5.2%,不足万科的一半。
吃准政策周期、不断调整公司产品和拿地策略,成为房企目前的必修课。也正因如此,越来越多的房企注意到逆周期拿地的重要性。在市场低迷、地价不高的时候积极拿地,市场好转、地价回升的时候加速消化,这样的策略,同样成就了一些快速成长的企业,如旭辉和阳光城。
在高周转的地产行业,金地以改善型以及豪宅别墅为项目定位也越来越不适应市场发展,项目开发周期普遍在12~16个月左右,比其他一线房企一年左右的开发周期要长,这也是净利润持续下滑的因由。
吃一堑长一智,金地也在积极调整。在两次教训后,金地终于学聪明了,控制拿地成本,2013年金地产品结构顺利转型为首置首改主导。
2016年7月27日,金地豪掷88亿元拿下上海浦东祝桥的总价“地王”震惊业内,这个曾经因“地王”折戟而踩错节拍的“没落贵族”,意图重拾昔日的辉煌,却不免让人担忧是否在重蹈覆辙。彼此,富德生命人寿和安邦保险两大险资大规模资金流入,使金地在一定程度上成为最不差钱的房企。
聚焦主流城市,大胆精准拿地,多元化布局的战略,使得金地2016年销售额大幅增长,突破千亿达到1006.3亿元,净利润增幅达7成。不过,与曾在同一梯队的万科、保利仍是相差甚远,这一年万科业绩3647.7亿元,保利业绩2100.87亿元。
继2016年销售突破千亿之后,2017年金地销售规模再创新高,全年销售金额达到1408.1亿元,同比分别增长39.9%。
眼前的“碧万恒融”越来越远,背后来势汹汹的房企虎视眈眈,跨进千亿门槛的金地重燃起熊熊“野心”,还能跑多快跑多远,这恐怕是场持久战。
结语:
房地产市场在发生巨变,遍地黄金的时代已成过往,行业大势倒逼着房地产企业求变和快速发展,排名变动是常有之事。“招保金”的领地已失去,未来,他们是否有机会重回第一梯队?
2022-02-17 10:28
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