从“招保万金”到“碧万恒融” 房企老大哥的失意人生

　　“共和国长子”保利地产：华北滑铁卢 跌出前四

　　相较于招商蛇口的大退步，保利地产的名次稍微乐观，仅被挤出前四，保住了第五的位置。

这家军贸易起家号称共和国长子的房企，多位掌门人系军人出身，比如徐念沙、宋广菊。

　　保利地产一位老将韩清涛曾经说过，房地产是辛苦活，风里来雨里去，员工相当一部分是军队转业，能够干这些艰苦的活，执行力很强。

　　改革开放40年，房地产行业高速增长，保利很幸运，两个高潮都赶上了。2002年，保利地产完成股份制改造后，开始实施全国化战略，加强专业化运作，连续实现跨越式发展。

　　在金融危机肆虐，房地产最艰难的2008年，保利地产新拓展项目12个，新增土地储备594万平，而且这些项目均以底价获得，这为保利2009-2010年迅速发展奠定了坚实的基础。2008-2012年，保利地产业务销售额五年内增长了5倍，年复合增长率为55%。

　　然而，2012年后保利就再也没有进过销售排行前三。荣光不再的这几年，保利与竞争者的差距在逐渐拉大。2013年被绿地控股、万达超越时，保利与前者销售额相差500亿元;2016年保利地产销售额则比第三名的碧桂园落后近1000亿元;2017年第一梯队——碧桂园、万科、恒大纷纷突破5000亿元销售额大关，位列第五的保利地产已被甩开近2000亿元。

　　现任掌门人宋广菊反思，TOP3房企快速发展主要得益于三个原因，一是重点一二线城市调控，资金流向了碧桂园、恒大长期坚守的三四线城市，这些房企获得了市场红利;其次是民营企业机制较为灵活，可通过跟投、高薪制度聚拢人才;三是产品标准化。这三点也正是保利还要补课的地方。

　　受营改增及项目结转区域结构影响，保利地产2017年,营收1463.06亿元，同比减少5.46%，营收首次出现负增长，这是TOP10房企中唯一一家营业收入出现负增长的。

　　在保利地产布局的七大片区中，主营业务在五大片区的营业收入均为负增长。其中，华北区域营业收入下降幅度最大，同比下滑近4成，除山西和河北营收实现增长，北京、天津、青岛受调控政策影响均有不同程度下滑，北京尤其明显，营业收入从2016年的140.35亿元下滑至33.54亿元，大降76.1%。2017年保利在北京仅有保利大都汇和保利首开天誉两个项目有竣工。

　　与“碧万恒”的全国均衡发展策略不同，保利地产多年来一直聚焦一二线城市，2017年一二线城市开启一轮又一轮的调控，资金转向三四线城市二，保利地产82%的销售来源于一二线城市。

　　显然，保利地产也意识到这个问题，布局开始向三四线城市下沉，2017年新进入的24个城市中，90%以上属于三四线城市。

　　2017年保利地产共新增204个项目，新增土地储备总价2765亿元，同比增长128%。为了迅速扩张，有81个项目是通过并购方式获得。

　　从区域分布看，重点补仓的仍是一二线城市，新增土地储备的面积和金额占比分别为63%和82%。截至2017年底，保利地产待开发土地储备达到9090万平方米，能够支撑未来2-3年的开发需求。

　　保利地产发布的2018年一季度报也隐隐透露出一个坏消息：保利地产经营活动产生的净现金流量净额达-262.72亿元，同比减少91.05%。

　　这表明保利地产现金流能力有所削弱，公司资金流转压力大幅增加，可持续经营能力偏向恶化。

　　2017 年 12 月股东大会上，宋广菊明确表示未来两至三年要重回行业前三。与行业目前 TOP3 碧桂园、万科、恒大已经突破 5000 亿的年度销售体量相比，保利目前3000亿元的销售规模较低。

　　房地产行业，有规模才有话语权。这也是保利地产近年来不惜一切代价加速拿地扩张以冲刺规模的重要原因，能否如愿重回行业前三，或许除了规模，保利地产接下来还有很多事情要做。