多城土地出让金破纪录 房企拼规模加速竞逐50强

      双轨制由此产生了，尽管由此开始的招拍挂制度被一些人认为是高地价、高房价的源头，但是这一主要供地方式也成为市场经济条件下最合适的模式。

      一般认为，土地供应双轨制的问题在于，它使得中国土地资源配置的非市场化程度偏高，市场不能真正反映土地的价格，有损公平原则，同时，过于宽泛的土地划拨出让方式还使腐败和权力寻租成为可能。

      但张大伟接受经济观察报采访时认为，取消双轨制的说法不科学，因为政府、学校、医院等具有公共属性和公益性的用地通过招拍挂的方式行不通。实际上国际上普遍的做法也是公益性用地通过无偿划拨的方式解决。

      最近一次关于供地方式的讨论是半年前，源头依然是深圳。2017年9月，深圳发布《关于完善土地供应管理的若干意见（征求意见稿）》，明确提出国有建设用地使用权划拨、出让制度，探索租赁、作价出资等建设用地有偿使用方式。

      深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉告诉经济观察报，此次深圳“土地新政”是一个土地供应制度的信号。加上此前棚改新政、租赁新政等政策，表明中国未来土地制度变革的方向是国有土地严格的“双轨制”。

      在严跃进看来，目前各地土地储备的工作中，都强调了市场化供地的模式，未来类似划拨用地可以聚焦在租赁用地上，而其他领域建议更多采用招拍挂的用地模式。

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      左手拿地右手融资 房企拼规模加速竞逐50强

      有房企人士认为，未来房企的融资新门槛是50强，而不是百强。但行业内也有不少人士对规模化竞争提出反思。尽管行业集中度还会提升，但不太可能出现房地产寡头的情况。单纯追求规模并不可取，企业能够长远发展、穿越经济周期才是王道。

      出于销售路径依赖和规模竞争惯性，面临严厉调控的房企依然在2018年加速扩张，无论是万科、碧桂园、恒大三巨头，还是千亿级房企、千亿以下房企，都在前5月边拿地边融资，奉行高周转策略，以期在行业梯队中进阶。

      据中原地产统计，截至5月24日，仅统计招拍挂权益数据，22家房企合计拿地金额高达5139.6亿，其中拿地超200亿的房企多达10家；投资上升导致资金需求巨大，截至5月上旬，房企海外融资已近2000亿，创历史新高。

      跑步拿地和融资，令所有房企都进入了高度“规模竞争”的游戏，与此前不同，行业生存门槛被提到了50强、千亿级，有人甚至断言，房地产的“寡头时代”将要来临。

      不过截至目前，房地产行业三巨头的市场占有率仍远未达到“寡头”的地步。今年销售过千亿的房企预计在30家左右；在这一轮规模竞争中，仍有部分房企有机会弯道超车。

      拿地融资的游戏

      在传统房地产开发业务中，销售-买地-融资是必不可少的环节。2018年前5月，主流房企这三项都有加速的趋势，行业集中度进一步提升。

      克而瑞数据显示，今年前4月，百强房企各梯队销售金额入榜门槛提升显著，TOP100房企销售金额入榜门槛达45.3亿元，同比提升20%；排名第50位的东原地产实现销售金额131.8亿元，与去年同期的50名卓越集团（88.8亿元）相比，增长48.4%。

      排名前十位的提升幅度更大，合计有超过5家房企4个月销售突破千亿，碧桂园与恒大更是4个月销售就超过了2000亿，排名第三的万科也达1986.7亿，增长37.9%，纷纷刷新历史记录。“房企越大涨幅越快，龙头房企转型加速，布局合理，上涨幅度明显超过市场平均涨幅。”中原指出。

      克而瑞预计，未来随着各梯队门槛不断提升，百强房企分化格局将会持续。今年进入千亿俱乐部的房企将超过30家。