多城土地出让金破纪录 房企拼规模加速竞逐50强

      财政部最新发布的数据显示，2018年1-4月国有土地使用权出让收入17958亿元，同比增长40.7%。同时，来自中国土地勘测规划院的数据显示，2018年一季度，全国106个主要监测城市土地供应面积4.28万公顷，达到2016年以来同期供应高值。

      这种势头似乎是去年土地市场热度的延续。从财政部数据来看，2017年中国土地出让金开始猛增，同比增幅达40.7%。这一数据2016年为16.8%，而2015年为负增长21.4%。

      易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前土地市场的供应实际上充分体现了补库存的导向，这有助于此类开发商土地储备的增加。楼市降温很大程度上是交易数据的降温，但购房的需求还在持续，所以大趋势依然是被看好的，这也解释了土地市场的良好势头。

      在住房用地市场，中国正在鼓励多元化的供应主体。原国土资源部部长姜大明今年1月15日曾表示，将研究制定非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。被其提及的还有深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地”被普遍解读为国有企业利用自由建设用地建房，北京已有企业这样做。5月23日，北京市住建委等多部门又发文称，拟在集体建设用地上新建、产业园区配建，以及利用闲置的厂房、商场、写字楼、酒店等房屋改建租赁型职工集体宿舍。

      目前土地供给方式主要包括政府垄断供地和多主体供应的结合。近年来土地管理部门一直发声表示“探索土地市场多主体供应机制”、“政府不再是居住用地惟一供应者”。尤其是十九大提出的“多主体供应、多渠道保障、租购并举”，以及将集体经营性建设用地和非房地产企业纳入供给主体，被认为是解决房地产市场的良药。但打破政府土地垄断仅限定在租赁领域，并没有涉及商品房领域。

      中原地产首席分析师张大伟接受经济观察报采访时表示，集体土地和闲置住房的盘活是否对商品住房土地市场产生影响，要看改革的力度。换句话说，现有的土地招拍挂机制仍然是土地供给的主体，盘活的土地是否进入招拍挂，才是判断是否对商品房市场产生影响的标志。

      多城土地出让金破纪录

      自然资源部的数据显示，今年第一季度，全国106个主要监测城市土地供应面积4.28万公顷，其中，住宅用地供应为1.03万公顷，同比增加22.15%，这也是2014年以来的次高值，仅次于2017年第四季度。

      今年4月份，杭州、宁波、广州、南通、天津、扬州、成都等7个城市土地出让金额突破百亿元，创同期土地出让纪录。而在溢价率方面，热点城市土地溢价率基本平稳，大部分城市溢价率均保持低位。在全国范围来看，1-4月国有土地使用权出让收入17958亿元，同比增长高达40.7%。

      另外，中国土地勘测规划院4月份发布的数据显示，2017年土地市场整体量增价涨，在供给侧改革持续深化，宏观经济平稳向好的背景下，全国主要监测城市地价同比上涨6.71%。2018年第一季度，全国106个主要监测城市土地供应面积4.28万公顷，达到2016年以来同期供应高值。

      中国土地勘测规划院地价所所长赵松近期曾预测，2018年二季度，宏观政策预期稳定，土地市场将继续保持平稳增长态势。

      中国目前处于构建城乡统筹市场的土地制度变革期，盘活闲置土地，释放城市土地供给压力是这一时期的政策重点之一。张大伟说，目前大量企业闲置土地的出现，和企业自身经营、发展调整等因素有关，但在土地供应改革早期，的确存在政府划拨国企用地。

      严跃进告诉经济观察报，部分闲置用地实际上也有两种心态，一是土地无偿划拨，潜在的持有成本少；二是此类土地属性相对不清晰，经历了较多的企业体制改革和股权结构变动，所以会带来此类土地处置方面的困难。

      事实上，随着土地出让制度的完善，主流的供地模式已经是招拍挂，但供地模式的双轨制仍旧存在。在中国，土地供应双轨制，就是通过两种方式完成土地供应：一是前者是针对行政、教育医疗、市政等公益性或非盈利性用地需求，政府将土地无偿划给特定用地主体的供地模式；二是通过市场化手段有偿出让国有土地。

      土地供应双轨制的弊端被质疑多年，时任国家土地副总督察的甘藏春在2011年就曾表示，中国将会逐步扩大有偿使用国有土地的覆盖面，土地资源配置的最终目标是取消土地供应双轨制，提高土地供应和调控能力。但多年以来，未见后续声音。

      供应双轨制是否持续

      随着中国土地供应制度的完善，土地供应双轨制已经很少被提及。

     深圳市1987年的全国首次招拍挂，打破了土地长期无偿、无期限、无流动性的土地划拨制度。随后，第二年的宪法修正案将“有关土地不得转让”修改为“土地使用权可依法转让”。

      双轨制由此产生了，尽管由此开始的招拍挂制度被一些人认为是高地价、高房价的源头，但是这一主要供地方式也成为市场经济条件下最合适的模式。

      一般认为，土地供应双轨制的问题在于，它使得中国土地资源配置的非市场化程度偏高，市场不能真正反映土地的价格，有损公平原则，同时，过于宽泛的土地划拨出让方式还使腐败和权力寻租成为可能。

      但张大伟接受经济观察报采访时认为，取消双轨制的说法不科学，因为政府、学校、医院等具有公共属性和公益性的用地通过招拍挂的方式行不通。实际上国际上普遍的做法也是公益性用地通过无偿划拨的方式解决。

      最近一次关于供地方式的讨论是半年前，源头依然是深圳。2017年9月，深圳发布《关于完善土地供应管理的若干意见（征求意见稿）》，明确提出国有建设用地使用权划拨、出让制度，探索租赁、作价出资等建设用地有偿使用方式。

      深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉告诉经济观察报，此次深圳“土地新政”是一个土地供应制度的信号。加上此前棚改新政、租赁新政等政策，表明中国未来土地制度变革的方向是国有土地严格的“双轨制”。

      在严跃进看来，目前各地土地储备的工作中，都强调了市场化供地的模式，未来类似划拨用地可以聚焦在租赁用地上，而其他领域建议更多采用招拍挂的用地模式。

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      有房企人士认为，未来房企的融资新门槛是50强，而不是百强。但行业内也有不少人士对规模化竞争提出反思。尽管行业集中度还会提升，但不太可能出现房地产寡头的情况。单纯追求规模并不可取，企业能够长远发展、穿越经济周期才是王道。

      出于销售路径依赖和规模竞争惯性，面临严厉调控的房企依然在2018年加速扩张，无论是万科、碧桂园、恒大三巨头，还是千亿级房企、千亿以下房企，都在前5月边拿地边融资，奉行高周转策略，以期在行业梯队中进阶。

      据中原地产统计，截至5月24日，仅统计招拍挂权益数据，22家房企合计拿地金额高达5139.6亿，其中拿地超200亿的房企多达10家；投资上升导致资金需求巨大，截至5月上旬，房企海外融资已近2000亿，创历史新高。

      跑步拿地和融资，令所有房企都进入了高度“规模竞争”的游戏，与此前不同，行业生存门槛被提到了50强、千亿级，有人甚至断言，房地产的“寡头时代”将要来临。

      不过截至目前，房地产行业三巨头的市场占有率仍远未达到“寡头”的地步。今年销售过千亿的房企预计在30家左右；在这一轮规模竞争中，仍有部分房企有机会弯道超车。

      拿地融资的游戏

      在传统房地产开发业务中，销售-买地-融资是必不可少的环节。2018年前5月，主流房企这三项都有加速的趋势，行业集中度进一步提升。

      克而瑞数据显示，今年前4月，百强房企各梯队销售金额入榜门槛提升显著，TOP100房企销售金额入榜门槛达45.3亿元，同比提升20%；排名第50位的东原地产实现销售金额131.8亿元，与去年同期的50名卓越集团（88.8亿元）相比，增长48.4%。

      排名前十位的提升幅度更大，合计有超过5家房企4个月销售突破千亿，碧桂园与恒大更是4个月销售就超过了2000亿，排名第三的万科也达1986.7亿，增长37.9%，纷纷刷新历史记录。“房企越大涨幅越快，龙头房企转型加速，布局合理，上涨幅度明显超过市场平均涨幅。”中原指出。

      克而瑞预计，未来随着各梯队门槛不断提升，百强房企分化格局将会持续。今年进入千亿俱乐部的房企将超过30家。

     这种趋势下，尽管调控持续加码，大量大中型标杆房企仍在积极抢地，房企处在非常明显的拿地加速过程中。特别是从500亿冲刺1000亿，1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企，成为抢地的主流。

      根据中原统计，截至5月24日，碧桂园权益拿地金额最高，达614亿，万科、保利地产紧随其后，分别超过450亿；接下来是龙湖369亿，中海地产为318亿；绿地、旭辉、华润、恒大、招商蛇口都超过了200亿；新城发展和祥生地产分别为191亿、169亿。

      这背后的逻辑是，做大依然是当下房企的主流选择，规模化竞争加剧。也因此，房企对资金的需求更加迫切，随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，海外发债成为房企短期融资渠道的主要选择。

      中原地产研究中心数据显示，截至2018年前4月，房企海外融资数据达233.2亿美元，同比上涨107%。4月单月发行高达88亿美元。

      另据长江证券数据，截至5月上旬，美元债市场的房企融资已达1860亿元人民币，相当于2017年全年的70%，刷新了房企美元债融资历史新高；但融资成本也水涨船高，美元债息率从2017年的6%上涨到如今8%。

      5月21日，雅居乐就进行了一笔巨额海外融资。公告披露，获授予88.34亿港元及2亿美元定期贷款信贷，为期48个月，年利率相等于按3.95%加上于相关日期的香港银行同业拆息或伦敦银河同业拆息的总和。

      相比之下，朗诗的融资利率就高出不少。5月23日，朗诗绿色集团有限公司发布海外监管公告，5月18日公司额外发行5000万美元于2020年到期且票息为9.625 %的优先票据，并与原有票据合并及构成单一系列。

     (来源：经济观察报、21世纪经济报道)