房东一房两卖谁该享有房屋所有权？法官:看谁先过户

　　2010年4月，何先生花15万元购买了一套商品房。刚非毛坯完毕，此地段房屋价格上涨，何先生便以19万元卖给郑先生，双方签订了书面合同，郑先生交付房款后搬进新房居住，但未办理房屋登记过户手续。

　　2011年8月，何先生见房价再次上涨，遂以27万元的价格将该房屋卖给徐先生，双方到房管部门办理了房屋登记过户手续。

　　此后，何先生将19万元现金退给郑先生，并要求郑先生退房。郑先生认为已签订了房屋买卖合同，且交清房款已入房居住，享有该房的所有权和使用权，拒不退房。

　　双方为此争执不休，何先生遂一纸诉状递到法院，要求判令郑先生退房，确认徐先生享有房屋所有权。

　　法官说法

　　因未过户 先买房者被判退房

　　法院审理后判决，未经所有权变更登记的房屋买卖，买方不能取得所有权，这种后果不是买卖合同无效的法律后果，而是未办理所有权变更登记手续造成的。本案应认定郑先生不能取得房屋所有权，必须退房;何先生应承担违约责任;徐先生应该享有该房屋所有权。

　　北京市第一中级人民法院法官表示，根据《城市私有房屋管理条例》第9条规定，城市私有房屋的买卖必须到房管机关办理房屋所有权变更登记手续。未办理房屋所有权变更登记手续，买方不能取得房屋的所有权。在本案中，何先生和郑先生只签订了买卖合同，没有办理房屋所有权变更登记手续，因此不发生房屋所有权的转移，郑先生无权享有房屋所有权。

　　当事人未办理登记手续的，所有权未发生转移，但不能以此认定买卖合同无效。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第85条规定，财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行;如果协议不能履行的，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。

　　综上所述，本案何先生与郑先生的房屋买卖合同有效，但因未办理房屋所有权变更登记手续，郑先生无权取得该房屋所有权，必须退房。何先生应当承担违约责任，退还郑先生的购房款，并赔偿郑先生的损失。本案徐先生享有该房屋所有权。

　　法官提醒

　　“一房数卖”案件处理原则

　　法官表示，在我国的债权形式主义的物权变动模式下，因“一房数卖”的数个买卖合同多为有效，所以 “一房数卖”中争议商品房所有权归属问题的处理原则应该是：

　　1.根据物权法第9条规定，已经办理商品房过户登记手续的买受人的房屋所有权要求应予支持。恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。

　　2.数个买受人均未办理商品房过户登记手续的，支持已经办理商品房预告登记手续的房屋买受人的要求。

　　3.既未办理产权登记，又未办理预告登记的，已先行合法占有争议房屋的买受人的房屋权属要求应得到支持。在实践过程中，可以认定“交钥匙”是房屋转移占有、交付使用之标志。