【掌柜日报】楼市调控收紧 南京现房销售盘们何去何从？

始于2016年9月份的这波“调控潮”，比以往来得都要更猛烈一些，且至今没有停歇的迹象。最近的一轮调控升级从3月份开始又开始如火如荼来了，给不少对今年抱有幻想的投资客浇了一盆凉水。

据相关数据统计，3月至今，全国已有超过20个城市调控再启，合计发布了30多条房地产调控政策。总结一下就是：一二线城市陆续执行摇号选房政策；三四线城市则开始限售限购；房贷利率普遍上升，人才依旧是争夺的目标且门槛越来越低；更有如海南这样堪称“史上最严”的全面限购限售。

有分析称，今年将成为房地产市场长效机制取得突破的关键一年。那么，对于南京而言，今年的楼市又将何去何从，一大波已经达到上市节点的高价地项目们又该如何定价？

楼市调控的四大趋势

3月以来，各地楼市没迎来“金三”开盘潮，调控倒是来了一大堆。部分城市买房要摇号、限购城市扩围、房贷利率上涨、公积金贷款被保护等等，几乎每一个变化都是直奔房价走势而来。你所在的城市，是否也曾受到影响？反正南京的公积金政策还是不错的，但房贷确实是越来越难了。

今年，南京一直以来备受嫌弃的公积金额度终于上调了，个人首套房最高额度从30万上调至50万，更对拒绝公积金贷款的房企提出惩罚机制。这些政策，一度让掌柜君产生“楼市可能要松绑了”的错觉。请教了易居研究员严跃进才明白，从当前购房市场的各类优惠情况看，这不属于楼市“松绑”，而是属于房地产市场的惠民政策。类似提高公积金额度等政策，很大程度上是因为当前房地产市场确实存在各类新需求，政策宽松一点是合乎情理的。

而在“摇号”方面，3月以来，武汉、杭州、西安相继发布了相关的政策。虽然不同城市的摇号政策在细节上存在差别，但摇号政策本身确实是在向刚需客群倾斜。如杭州规定，对“无房家庭”提供一定比例的房源保障；武汉拟提出，刚需人群首次购买新建商品住房可优先选房。这样的政策在“房住不炒”的定位下，可以有效的杜绝“茶水费”、全款优先买房等行为。

有意思的是，一些三四线城市也陆续加入到了限购、限售的队伍中来。研究总监严跃进指出，对三四线城市来说，去库存是主要内容，但也出现了房价和地价被炒作等问题，所以部分城市希望通过限购等政策稳定市场。另外从政策内容看，限售的内容会多一点，而限购的反而会少一点。

对于房贷利率上调这一块，则是大家有目共睹的。不仅是南京，全国各地都在传出银行额度收紧、首套房贷款利率一涨再涨，甚至有银行针对个别城市停贷等现象。融360有预测称，若房贷保持当前增速，2018年第三季度末将有可能破6%。但从过程来看，将会是平稳上升，且随着差异化信贷的落地，对刚需将会呈现出有利趋势。

专家称降温或是大趋势

2018年因城施策、分类调控的政策依旧在持续进行中，其中70个大中城市总房价上涨明显的城市也很快就会在调控方面体现出来。可见，2018年调控松绑的可能性不大了，对于不少城市，不仅没限购甚至还有加码的可能。

那么，调控政策那么多、那么密，未来的楼市走势究竟将如何呢？

有观点认为，眼下的调控都是在不得已的楼市行情下，采取的行政手段，从调控概念上来说都是治标不治本的行为。今年作为“房住不炒”定基最重要的一年，房地产也致力于解决调控中出现的“过山车”、“打摆子”等现象。

掌柜君认为，目前三四线城市的库存在持续减少，而一二线城市也进入了补库存、上市难的阶段。今年对于一二线城市的房价而言，预计很难有所突破，尤其是对于南京这样限价严重的城市而言，很可能会出现大面积捂盘惜售的场景。买房人拿钱买不到房子，开发商没钱还舍不得卖房子。

对此，严跃进表示：根据3月份房价数据，同比增幅有所收窄，预计大趋势将延续同比增幅收窄甚至下跌的态势进行。当前房价降温是大趋势，但中间各阶段和各城市可能存在部分阻力。

南京的“现房”楼盘们何去何从？

楼市调控政策趋严、限价不减，南京有一大票楼盘正在寝食难安的与市场周旋，究竟何时上市、究竟能批到多少钱？

可以说，全南京的目光都在盯着河西南、江北的那波高价地，究竟哪家项目会成为“现房销售第一家”也成了市场关注的焦点。是金地保利悦风华还是保利云禧，抑或是栖霞鲁能公馆、融信世纪东方、葛洲坝？

多个项目已经陆续封顶，达到现房销售的要求，但“第一个吃螃蟹”的却迟迟没有出现。

按照南京目前“一刀切”的限价政策，如果没有回旋的余地，那么前文提到的以及更多没提到的高价地，几乎都是“京奥港”般的下场。一下子牺牲那么多项目，估计轰动不会小；但若是撕开了限价的这条口子，后面的南京楼市又将如何发展呢？

南京资深地产评论员尹霄飞称，南京短期内限价放松的可能性很小。不过像河西南、江北核心区、仙林湖等区位较好的项目上市一定是不愁卖的，只不过价格方面可能还要按照指导价来销售。至于这些项目会否像京奥港一样，尹霄飞直言“不会像京奥港那样的，那个项目是由于在拿地之初，资金链就有问题。如今的高价地中，不乏有实力的房企，这一轮市场也是在考验这些房企的资金实力，以及成本控制能力，不排除有些项目会比较惨。”

高价地们，你们准备好了嘛？