中部二三线城市推地力度加大 绿地控股销售排名下滑

　　那么拿到的地块儿是立即开发销售还是暂且作为储备呢?记者计算了万科、保利地产、绿地控股的新增土地价值/同期销售金额，比重分别为1.2、1.7、0.72，其中，保利地产土地储备意图更为明显，对未来规模竞争布局更重，而绿地控股土地储备方面布局相对较弱。这是否意味着绿地控股2017年的工作重心更放在去库存、出售现房以及开发销售之前存储的土地?目前还未获得更多相关数据。据业内人士称，若拿地一年后还不开工，将需缴纳20%的土地占用费用。

　　保利地产拿地成本较高

　　万科广泛布局二线城市

　　就拿地方式来说，保利地产2017年更倾向于联合拿地，这可以在一定程度上分担运营风险。而对万科和绿地来说，旧城改造、产业新城、物流地产等成为了拿地的重要途径。绿地、华夏幸福(600340,股吧)等百亿级房企则通过产业新城方式获得大量土地储备;而万科2017年前11月新增物流地产项目32个，建筑面积247.4万平方米，成交权益金额仅为26.82亿元。

　　与2017年销售上一线冷、二线弱、三四线强相对应，房企的拿地城市重心也由一二线城市向三四线城市下沉。

　　具体到万科、保利地产、绿地控股的城市布局来看，记者查阅了房天下网站的监测数据，万科目前进驻城市71个，全国拿地195宗，平均楼面价6517元/平方米。其中一线城市21宗、平均楼面价19545元/平方米;二线城市129宗、平均楼面价5501元/平方米;三四线城市45宗、平均楼面价4749元/平方米。

　　同期保利地产全国拿地共152宗，平均楼面价7952元/平方米。其中一线城市17宗、平均楼面价13352元/平方米;二线城市70宗、平均楼面价10053元/平方米;三四线城市66宗、平均楼面价3801元/平方米。

　　绿地控股在房天下并未存留数据，记者在其董事长张玉良2018年的一次采访中看到，其称2018年三四线城市的销售额目标将定在1000亿元以上。

　　就万科和保利地产的数据来看，万科在全国的平均楼面价比保利地产低了近1400元/平方米。不过，保利地产更为重视三四线城市的布局，且在三四线城市的平均楼面价更有优势。而万科在二线城市布局广泛，平均楼面价也比保利地产低了近1倍。

　　从融资成本看，2017年房企融资成本较融资环境宽松的2016年有所上涨，但万科融资成本仍相对较低。

　　具体而言，克而瑞数据统计，2017年房企境外发债、公司债及中期票据融资成本均较2016年出现超过1个点的上升，达到6.69%、6.11%和5.54%。其中，万科和绿地控股融资成本较低，进入前五位。万科融资成本为4.18%、位居第二低，绿地控股4.29%、位居第五低。融资成本最低的房企是首创，为3.84%。

　　颜莉认为，2017年土地市场出台的各类调控政策如“熔断地价、双限、竞配建、竞自持”等已让土地市场渐趋平静，党的十九大提出 “加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。预计2018年，土地市场将加大租赁用地、保障房、自持用地等的供应量，以缓解居住而非买卖的供需矛盾。目前一线城市已全部出现租赁用地，预计二线城市将加快推出租赁用地步伐。此时中部地区一些二三线城市，或许是房企最后的“补仓、换仓”机会。

　　她指出，2017年的土拍溢价率虽低，但价格已到一定高位，对开发商开发、价值整合、圈层营销、运营能力等综合能力提出更高要求。开发商以联合体形式拍地的现象将增多。同时，中小型开发商还将面对2016年高价拿地后加剧的生存危机。预计行业集中度将进一步加大。

　　(房掌柜整理自投资者报、21世纪经济报道)