中部二三线城市推地力度加大 绿地控股销售排名下滑

　　对于手头资金宽裕的房企而言，现在或许是拿地换仓、调整城市布局的好机会。

　　开年来，中部二三线城市推地力度加大、房企积极收并购以实现三四线城市布局，这些信号都表明，随着东部沿海城市土地市场调控严厉，中部城市的土地市场机会渐显。

　　房企拿地热情仍然高涨，据中原地产研究中心统计，今年截至2月26日，50大城市土地出让金高达5918.7亿，同比上涨60.6%。成交金额最高的城市是杭州591.27亿，同比上涨249.35%;其次是北京土地出让金558.11亿，同比上涨341.57%;第三苏州土地出让金498.82亿，同比上涨150.65%。包括武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等14个城市卖地超100亿。

　　但热点城市溢价率基本在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的水平。热点城市在土拍市场逐步恢复理性，泡沫逐渐变小。

　　同策咨询研究总监张宏伟指出，2018年的房地产市场或仍将延续去年的态势，截至目前，开发商拿地热情依旧高涨，虽然土储不是越多越好，但土储的较量已逐渐成为房企综合实力的象征之一。如果企业自身资金面充裕，在房价低谷期，房地产市场冷淡，拿地竞争强度较小，拿地后控制项目进度，可以随房价进入上升通道获取较大收益，算得上拿地的好时机。

　　中西部拿地窗口期

　　中估联数据显示，2017年全国住宅用地供应的地块规划建筑面积为19.0亿平方米，同比增长15.1%，拉动成交量上涨，成交量为15.4亿平方米，同比增长17.3%。成交楼面均价上涨幅度略有收窄，平均溢价率同比下跌。2016-2017两年都呈下半年土地供应同比增长较快的趋势。

　　2018年初，中部一些城市显示出积极推地的姿态。继2月份推出18幅地块后，郑州3月份将推42幅土地，集中于下半月，总面积约2262.09亩。公开资料显示，这些地块多为城中村改造与合村并城项目用地，共36幅。

　　中估联数据研发总监颜莉指出，一二线城市房地产市场的严控及三四线城市前期被释放出的大量购房需求，令2018年三四线城市的房价可能会面临较大分化。预计2018年土拍市场的主战场可能会转向二线新秀城市及优质三四线城市。

　　从中估联设置的全国土地市场价格泡沫指数来看，泡沫较大的城市主要集中在东部沿海;中西部大部分区域土地市场竞争不是特别激烈，高价地块数量较少，风险偏弱，存在很多开发介入机会，小部分区域如重庆、成都土拍市场竞争已开始白热化，土地泡沫指数大幅上升。

　　该机构测算认为，西安、石家庄、郑州3城的拿地可能利润率排在前三，分别达39%、36%、34%。可能利润率高于10%的城市共12个，主要是中西部二线城市。

　　据分析，2018年积极推地的城市都不是去年土地成交溢价较高者。新的人口流入型城市是2018年房企关注的区域。去年平均溢价率最高的前三甲合肥、嘉兴和南昌，分别为124%、96%和69%，紧随其后是杭州、沈阳和成都。这些城市在年初并没有太多土地出让。

　　数据显示，2017年人口流入超过100万的中西部城市有郑州、武汉、重庆、成都。以安徽阜阳为例，其2018年2月商业用地成交以7509.24万元位列安徽榜首。阜阳下辖的阜南县，在2018年也将大量推地，预计出让土地195幅，出让总面积高达12578.66亩。其中商住用地推出量达8728亩，是2017年的6倍。有四幅超500亩的住宅地块备受房企关注。当地业内人士指出，阜阳市空间规划透露阜南县至2030年，县城建设面积将达335平方公里，县城总人口或达100万人。

　　阜南城市建设大框架已拉开，目前，县政府与张江高科、九友基金正在洽谈合作事宜，拟启动京九新区建设;祥源、名邦、中信等房企已入驻阜南。

　　绿地控股销售排名继续下滑

　　2017年行业集中度的加速攀升，意味着处于金字塔顶端的“少数派”房企优势将越来越明显，房地产行业的寡头局面已经冒头。

　　克而瑞数据显示，TOP3房企销售金额占到全行业销售比重的12%，TOP4~TOP10房企占12%，TOP50房企销售金额一共占了全行业销售比重近一半，为45.9%。

　　由TOP3房企销售金额反推全行业销售总金额为132408亿元，在这其中，万科销售金额为5238亿元，约占全行业销售比重的3.9%，位居第二。保利地产销售金额为3066亿元，占全行业销售比重约2.3%，位居第五。绿地控股销售金额2725亿元，约占2%，位居第六。其中，绿地控股由2016年销售金额第四位下滑至第六位。

　　这是否会影响它们对未来的信心?它们在2017年的拿地情况、土地储备规模是一个重要参考指标。

　　据克而瑞的2017年新增土地货值这一指标来看，A股三大房企万科、保利地产、绿地控股均未排在全行业前三位。融创中国、碧桂园、中国恒大分别以新增货值14358.5亿元、11963.3亿元和8785.1亿元位列三甲;万科、保利新增土地货值为6379.7亿元和5319.1亿元，位居第四、第五位;而绿地控股位居第15位，为1973亿元。

　　如果说，这在一定程度上反映了这3家A股上市房企的拿地热情相对于同规模企业来说并不太高、对未来行业走势持谨慎态度的话，那么，绿地控股就是其中最保守、最悲观的了。

　　那么拿到的地块儿是立即开发销售还是暂且作为储备呢?记者计算了万科、保利地产、绿地控股的新增土地价值/同期销售金额，比重分别为1.2、1.7、0.72，其中，保利地产土地储备意图更为明显，对未来规模竞争布局更重，而绿地控股土地储备方面布局相对较弱。这是否意味着绿地控股2017年的工作重心更放在去库存、出售现房以及开发销售之前存储的土地?目前还未获得更多相关数据。据业内人士称，若拿地一年后还不开工，将需缴纳20%的土地占用费用。

　　保利地产拿地成本较高

　　万科广泛布局二线城市

　　就拿地方式来说，保利地产2017年更倾向于联合拿地，这可以在一定程度上分担运营风险。而对万科和绿地来说，旧城改造、产业新城、物流地产等成为了拿地的重要途径。绿地、华夏幸福(600340,股吧)等百亿级房企则通过产业新城方式获得大量土地储备;而万科2017年前11月新增物流地产项目32个，建筑面积247.4万平方米，成交权益金额仅为26.82亿元。

　　与2017年销售上一线冷、二线弱、三四线强相对应，房企的拿地城市重心也由一二线城市向三四线城市下沉。

　　具体到万科、保利地产、绿地控股的城市布局来看，记者查阅了房天下网站的监测数据，万科目前进驻城市71个，全国拿地195宗，平均楼面价6517元/平方米。其中一线城市21宗、平均楼面价19545元/平方米;二线城市129宗、平均楼面价5501元/平方米;三四线城市45宗、平均楼面价4749元/平方米。

　　同期保利地产全国拿地共152宗，平均楼面价7952元/平方米。其中一线城市17宗、平均楼面价13352元/平方米;二线城市70宗、平均楼面价10053元/平方米;三四线城市66宗、平均楼面价3801元/平方米。

　　绿地控股在房天下并未存留数据，记者在其董事长张玉良2018年的一次采访中看到，其称2018年三四线城市的销售额目标将定在1000亿元以上。

　　就万科和保利地产的数据来看，万科在全国的平均楼面价比保利地产低了近1400元/平方米。不过，保利地产更为重视三四线城市的布局，且在三四线城市的平均楼面价更有优势。而万科在二线城市布局广泛，平均楼面价也比保利地产低了近1倍。

　　从融资成本看，2017年房企融资成本较融资环境宽松的2016年有所上涨，但万科融资成本仍相对较低。

　　具体而言，克而瑞数据统计，2017年房企境外发债、公司债及中期票据融资成本均较2016年出现超过1个点的上升，达到6.69%、6.11%和5.54%。其中，万科和绿地控股融资成本较低，进入前五位。万科融资成本为4.18%、位居第二低，绿地控股4.29%、位居第五低。融资成本最低的房企是首创，为3.84%。

　　颜莉认为，2017年土地市场出台的各类调控政策如“熔断地价、双限、竞配建、竞自持”等已让土地市场渐趋平静，党的十九大提出 “加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。预计2018年，土地市场将加大租赁用地、保障房、自持用地等的供应量，以缓解居住而非买卖的供需矛盾。目前一线城市已全部出现租赁用地，预计二线城市将加快推出租赁用地步伐。此时中部地区一些二三线城市，或许是房企最后的“补仓、换仓”机会。

　　她指出，2017年的土拍溢价率虽低，但价格已到一定高位，对开发商开发、价值整合、圈层营销、运营能力等综合能力提出更高要求。开发商以联合体形式拍地的现象将增多。同时，中小型开发商还将面对2016年高价拿地后加剧的生存危机。预计行业集中度将进一步加大。

　　(房掌柜整理自投资者报、21世纪经济报道)