首先,房屋是一种耐用品,且具有升值可能性,买卖房子在国际上均计入投资范畴而不是消费范畴。所以,我们得承认,尽管住房交易对住房消费的贡献显而易见,但“住房消费”终究不等于“住房交易”。也就是说,稳定住房消费,政府也会注重住房的合理消费结构,并不等于一味追求住房交易,更不会一味鼓励投资投机型购房。因此,后续相关政策的取向,也极可能围绕消费进行,而不是围绕交易进行。房地产市场“崩盘论”尽管可休矣,但房地产商期待的“强刺激”可能未必如期而至,“稳定住房消费”真的并不等于“维稳高房价”。
其次,相比于李克强总理在2014年政府工作报告中以“调控”为主题强调“促进房地产市场持续健康发展”,2015年则是围绕“消费”的主题强调“促进房地产市场平稳健康发展”,这实际上意味着在“让市场在资源配置中起决定性作用”的思维框架中,我国的房地产市场将面临着性质转型,即房地产市场正在由过去投机投资为主导的住房市场,向消费为主导的住房市场转型,将逐步成为一个改善全体居民居住条件的市场。只有这样,主要依靠经济和法律杠杆让房地产市场按市场规律调整,才能真正实现“平稳健康发展”的目标,否则,就只能继续依靠行政手段,试图达到“持续健康发展”的目标。
房企应在“大拐点”前着眼长远
房地产市场的主题变为“消费”,体现了政府工作报告对房地产态度真正的“大拐点”,也就意味着房地产的“软着陆”不远了。房地产什么时候“软着陆”,这又与我国经济转型升级的“软着陆”息息相关。但在双“软着陆”的“新常态”下,最后只有20%的开发商会活下来,并非是危言耸听。
我国经济转型升级的“软着陆”,在总理的政府工作报告中,已经通过“互联网+”、“创客”、“双引擎”、“中国制造2025”等新词传递了施政新思路。但这需要一个过程,尽管用经济减速换结构调整空间,对经济下行的容忍度加大,将2015年的GDP增长目标降到了7%,但考虑到“稳增长也是为了保就业”,以及房地产的支柱产业效应,对稳增长的拉动力,在信贷、财政、税收等层面出台也惠及到房地产市场的政策性“微刺激”,概率是较大的。
然而,从3月1日起正式开始施行的《不动产登记暂行条例》,也将为房地产市场的“软着陆”打下坚实基础。按照规划,不动产登记2017年就会全面运行,到2018年完成,登记机构、簿册、依据和信息平台将实现全国“四统一”。那么,从不动产统一登记到房地产税出台有多远?全国政协委员、财政部副部长朱光耀在两会期间接受媒体采访时表示,目前由全国人大牵头、财政部配合的房地产税立法工作正在研究过程中。鉴于房产税的重要性,以及不动产统一登记全面实施的进度,房产税的出台也就极可能会在2020年前后。如果经济转型升级顺利的话,伴随“中国制造2025”也一定会出台。房产税的出台,我国的房地产市场也就将真正进入“新常态”,回归消费为主导的住房市场,走上健康发展的轨道。
尽管房产税目前的影响仍然停留在人们的心理层面,但受此影响,从2014年12月开始,部分城市的二手房源就有了较大幅度的增加。抛开反腐之下官员抛售房产不论,资本定会在期间掀起风浪以出货潜逃,特别是那些热点、一线城市,那些人口流入的城市,房价出现阶段性上涨、甚至是上涨的局面,可能性并不能完全排除。但即使如此,对房企来说,也只是转型升级难能可贵的机遇期,而不能沉湎于昨日的美梦。如果房企能够围绕“消费”苦练内功,升级产业模式、竞争模式、盈利模式等,强化品质与品牌,以新思维搞房地产,俘获消费者的心,就极可能迎接又一个春天,找到属于自己的黄金时代;但如果房企仍然只想赚快钱,不保证现金流,盲目拿地扩张,就难以适应楼市新常态,死得很惨,也许就是宿命了。
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