房产行业真正“大拐点” 意味着行业“软着陆”不远

    李克强总理在2015年的政府工作报告，多次提及房地产领域，将推进信贷资产证券化以及住房公积金等领域改革。尤其是，今年的报告未使用“调控”等相关表述，一改近年来“房价回归合理”这类的用词，重提“促进房地产市场平稳健康发展”，引起公众热议。

　　李克强总理的整场报告，提到最多的词是“发展”，134次；其次是“改革”，86次，第三是“经济”，85次，第四是“建设”，75次。这很容易理解，因为总理在部署2015年工作时，就开宗明义，继续强调“发展是硬道理，是解决一切问题的基础和关键”，而我们面临的形势却是，“我国经济下行压力还在加大，发展中深层次矛盾凸显，今年面临的困难可能比去年还要大”。在此总体背景中，政府工作报告总共提到“住房”16次，集中体现在四个地方：

　　其一，在回顾2014年工作的总结中强调：“群众对医疗、养老、住房、交通、教育、收入分配、食品安全、社会治安等还有不少不满意的地方。”群众对“住房”不满意的地方是非常多的，但就商品房市场而言，在总体供大于求的局面下，最不满意的地方，毫无疑问就是价格了。

　　其二，在谈“把改革开放扎实推向纵深”时强调：“继续推进科技、教育、文化、医药卫生、养老保险、事业单位、住房公积金等领域改革。”毫无疑问，住房公积金可通过支持住房消费、提升财富效应和部分替代预防性储蓄以提振消费。

　　其三，在谈“协调推动经济稳定增长和结构优化”时强调：“加快培育消费增长点……促进养老家政健康消费，壮大信息消费，提升旅游休闲消费，推动绿色消费，稳定住房消费，扩大教育文化体育消费”。相比于其它方面充满“正能量”的用词，唯独住房消费使用的是“稳定”这个中性词。

　　其四，也是最集中的一段，就是在谈“加大城镇棚户区和城乡危房改造力度”时，除了列出相关指标性任务外，强调“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难的低保家庭，给予住房救助。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”

　　置于整个工作报告中，基于房地产在我国经济结构中的特殊地位，可谓总体利好。实际上，这种利好2014年以来，已经通过松绑限购、放松房贷、2014年9月央行[微博]新政、降息降准得到了体现，但我们注意到，这些利好却没有官方承认是在救市，而是强调回归市场化。

　　核心是正确理解“住房消费”

　　针对总理工作报告中的“住房消费”，中国社科院金融研究所研究员易宪容则提出了问题：住房消费是绝大多数居民消费最为重要的内容，但在现行的国家统计局的报表中﹐中国住房从来就不是消费﹐而是投资﹐如果这样﹐中国居民住房消费如何来稳定？确实如此，根据国家统计局的规定，住房消费是指，当住房用于居民居住时，租住的，其租金计入承租人的消费支出；自住的，比照相应市场价格，以虚拟房租形式计入房屋所有人的最终消费。也就是说，住房消费仅是指居民所支付的房租，这实际上导致了两个问题，其一，由于我国住房供应的复杂现实，房屋租赁市场还不发达，会导致房租的真实数据难以统计，或者统计数据失真；其二，导致购买房子是投资而不是最终消费，我国的房地产市场长期异化为投资市场。

　　按照国际惯例，能源、汽车贷款、休闲娱乐、宠物、运动器材、俱乐部会员卡、私人交通等，都是计入CPI权数的。比如美国，住房消费就占CPI权数的30%左右，具体又包括房租、外出居住支出、房屋保险、自有住房的虚拟租金四项。而我国的CPI编制，这还带有计划经济鲜明的遗迹，教育消费、医疗保健消费、住房消费等基本还没有完全反映其中。