南充楼市供需格局生变 开发商减少拿地土地市场承压

　　无意中，四川省南充市财政局成了“逃顶高手”。

　　在本轮A股大跌爆发之前，南充市财政局在6月2日至10日通过集合竞价的方式卖出持有的金宇车城（000803.SZ）403.7万股，加上5月下旬卖出的约226万股，南充市财政局收入2亿多元。至此，南充市财政局持有金宇车城的流通股几乎售卖殆尽，还剩下700多万限售股。

　　根据公告披露，上述两轮减持，均价分别为38.75元和35.58元。近一个月来，金宇车城的股价几乎腰斩，7月6日跌幅近10%，收盘价为17.24元。

　　记者调查发现，这一逃顶案例来自于地方政府应对财政困难的形势所迫。

　　南充市财政局有关人士向本报记者表示，去年以来财政形势不好，实体经济下滑使得税收增收困难，而房地产形势不好又导致土地收入锐减。为缓解地方投资和民生支出的压力，只好挖掘财政潜力，能变现的尽量变现。

　　土地财政狂飙过后，一些基层政府陷入了既要纾解债务压力又要保持投资和民生支出的处境。他们有何应对举措？南充的做法提供了一个观察视角。

　　“以前到处是塔吊，现在塔吊也少了”

　　南充是川北地区中心城市，最近几年房地产大规模发展，尤其是随着大型开发商转战二三线城市之后，南充也开始了造城运动。记者也在南充市多个区域看到，各类楼盘在这里生长，形成了若干个新城。

　　当地一位房地产业内人士向本报记者介绍，2013年，万科、绿地、碧桂园、中航、中南等房地产巨头进入南充，此前数年间，南充也只引进了恒大和 佳兆业两家大型开发商。巨头的进入也带来了土地价格的走高，当地一块片区的土地价格从2009年的280万元/亩涨到了2013年的500万元/亩。

　　得益于当时房地产密集开发，政府收入大幅增长。南充市财政年度预决算报告显示，2013年，全市土地出让收入124.4亿元，同比增长161.4%。南充市财政局称，增收大的主要原因是2013年全市房地产形势好，土地出让数量明显攀升。

　　最近一两年，当地房地产形势开始下滑。上述房地产业内人士表示：“去年下半年一家大型开发商准备在南充投资，到处拉人已经组建好团队，但是后来发现市场不好就停止了。以前一天要接到好几个猎头电话，现在一周可能接到一个，以前到处是塔吊，现在塔吊也少了。”

　　当地研究机构南房指数研究中心的报告称，去年3月份后，受宏观形势影响，南充楼市供需格局悄然生变，在3月份~5月份的传统旺季中销量大幅下滑，6月份和7月份成交量达到年度最低值。虽然8月份和9月份开发商加大优惠使得回归正常水平，但是年底仍冷清收场。

　　该机构监测显示，今年上半年南充主城区商品住宅量价齐跌，成交均价4665元/平方米，同比下降5.57%。前述业内人士表示，在南充体育公园 旁边的两个热门地块一直围而不建一年了，“没有塔吊证明主体没动工，因为这两个地块地价都在500万元/亩左右，楼面保本销售价将达到7000元/平方 米。”

　　在这种情况下，开发商拿地热情大减，土地市场承压。上述机构报告称，2014年上半年南充土地成交还延续2013年下半年火热的市场行情，但从去年7月开始，由于房地产市场下行，开发商减少拿地，土地成交量开始一路走低，这一形势延续至今。