成都地价涨幅远超过房价 开发商拿地更看重未来价值

　　楼市回暖，土拍先行。

　　5月，成都土地市场再现激战，蓝润、蓝光、万科等品牌开发商纷纷现身只为抢地。另一方面，低溢价成交和流拍的地块依然较多，其中不乏被寄予厚望的“准高价地”。

　　值得关注的是，被比喻为“面粉”与“面包”，地价与房价的关系一度被认为正相关。但据相关数据，从2011年到2014年，大成都楼面地价上涨率为31.1%，而同期房价上涨率仅为15.39%。这也意味着，在房企的项目开发中，拿地成本在总成本中的比例之中逐年递增。在当前利润率下滑、增长放缓等现实的迎头痛击下，“转型”已成为房企博得未来价值的必然。

　　冷热交替 5月土地拍卖持续分化

　　5月8日，一场激烈的战役在成都市公共资源交易服务中心拉开序幕。蓝润、蓝光、万科、合能、朗基、新希望、领地等11家品牌开发商集体出动，只为当天拍卖的攀成钢最后一宗住宅用地—锦江区牛沙路地块。

　　竞拍开始，领地与新希望先后以5500元/平方米与5600元/平方米的价格展开争夺。随着加价幅度由100元下调至20元，朗基也加入战役，3家房企竞相举牌，将楼面价突破6000元大关。更多大鳄也随即登场，蓝光、万科、蓝润等均加入竞拍，该地块价格也一路飙升，最终，该地块被蓝润以7900元/平方米的楼面地价收入囊中，再度刷新了攀成钢区域土地拍卖的最高单价。至此，近两年竞争热度最高的一场土拍暂时落下帷幕。

　　在这一热情的“碰撞”下，5月22日上演的土拍也被给予了更多的厚望。在当天出让的成华区八里庄路50号地块、成华区驷马桥路11号旧城改造土地、成华区铁塔厂片区地块，以及高新区大源组团西片区一组连襟地等351.16亩土地中，铁塔厂地块尚未登场，便引来诸多猜测。

　　总体来看，这块北临新成华大道、南近崔家店路、西靠沙河的铁塔厂地块，地理位置十分优越，此前入驻的蓝光和中粮项目也奠定了人气。其中，中粮锦云均价更达11000元，而主城区二环外侧185.75亩的体量更是被认为难得一见，具备修建地标建筑的实力。因此，这块“肥肉”也被认为将会迎来包括刚刚联姻的“二万”—成都万达与成都万科在内的品牌房企的激烈争夺。4360元/平方米的起拍楼面地价下，高达27亿元的起拍总价，无疑也具备足够的实力角逐本年度“准高价地”。

　　然而，出乎意料的是，该地块最终却由于报名人数不足而遭遇流拍。有业内人士指出，或该地块“苛刻”的开发要求，阻挡了房企“迎娶”的热情。根据铁塔厂地块土地出让要求，“竞得人须在宗地范围内二类住宅用地东侧临20米宽规划道路处，修建套一户型77套总产权建筑面积不低于3696平方米、总套内面积不低于2849平方米的住宅用房作为返迁安置房。”不仅如此，竞得人还要“设置用地面积不小于4000平米的街头广场1处，建成后无偿移交成华区政府。”

　　一热一冷下，正是楼市“新常态”下房企更加谨慎的现实选择。

　　量跌价升土地成交量下降趋势未改

　　中国指数研究院监测数据显示，4月，全国300个城市土地市场成交量整体下降趋势未改，同环比降幅均超四成;与此同时，全国300个城市成交楼面均价却环比上涨21%，达1179元/平方米，同时土地平均溢价率15%，也较上月上升8个百分点。