地产业洗牌加速:大型房企并购增多 部分中小房企出局

　　2016年2月6日，碧桂园与广州豪进集团旗下公司签订合作协议，一举收获“新塘镇豪进广场”“石滩镇豪进四季名苑”两大地块。3月20日,碧桂园正式进驻豪进广场。在碧桂园的内部通讯表中，购入位于广州增城的豪进广场共花费4.76亿元，拥有权益51%。

　　这只是碧桂园众多收并购案例中的一个。2016年以来，碧桂园在收并购市场上动作频频。公开资料显示，2016年，碧桂园共获取413宗土地，其中兼并、收购获取的有167宗，收并购金额占土地总价49.5%。今年6月20日，在接受时代周报记者在内的媒体群访时，碧桂园首席财务官伍碧君透露，今年前4月，碧桂园通过招拍挂和收并购，土地费用已花去超过900亿元。“其中收并购为碧桂园获取项目的主要方式，占比60%。”

　　事实上，处于转型期的地产行业正在加速洗牌，随着土地门槛的增高，一些大型房企并购以及通过合作方式拿地增多，而部分中小型房企已经走在转型或者退出的路上。

　　并购与合作开发增多

　　热衷于此的不单是碧桂园，随着地产“黄金十年”的过去以及土地成本的不断抬高，“收并购交易”正逐步成为部分房企增加土地储备的主要渠道。一方面，以收并购方式获取项目拿地成本相对较低，可使企业避开激烈的市场竞争;另一方面，部分收并购获取的项目，可以快速推出市场，加速企业资金回流。

　　Wind资讯数据统计显示，2012-2014年，中国房地产并购金额分别为453亿元、863亿元、1768.1亿元;2015年并购案宗数为343宗，涉及并购标的物价值为2815亿元，同比增长11%。2016年，房地产行业并购案宗数为198宗，涉及金额为4014.83亿元，同比上升43%;截至2017年2月13日，今年房地产行业并购案宗数已达15宗，涉资250亿元。

　　具体到企业方面，2016年，保利地产通过合作、并购方式获取的土地资源面积占比达75%，同比增长84%。万科2016年新增的项目中有59.5%通过合作方式获取。今年6月29日，万科还通过下属子公司接手广信房产位于广州市核心区域16宗可开发土地，成交价为人民币551亿元。时代周报记者从万科内部获悉，2014年，万科开始在内部推行项目跟投制度，规定项目团队、城市公司及区域管理层必须强制跟投新获取的项目，如果投资失败，跟投员工将承受损失。从此万科的经营团队在投资上变得格外谨慎，同时竭尽全力去寻觅价格合理的投资机会，包括二手地、合作开发，甚至是购买烂尾楼、在建工程。万科董事会主席郁亮曾提出，市场上一手地还是很贵，实际上除了政府供地之外，市场还有大量已经出让的存量土地。万科特别愿意在这方面有所作为。“相信未来收购、并购机会慢慢多起来。”

　　再看在收并购市场“长袖善舞”的融创与恒大。截至2016年12月31日，融创正在开发的239个项目中，只有88个是100%权益，合作开发项目151个占比63.2%。恒大则于2015年12月初，收购新世界位于武汉、海口等地共4个项目，成交金额135亿元人民币。之后的12月29日，恒大再次宣布收购新世界位于成都、贵阳2个项目及周大福位于北京、上海、青岛3个项目，耗资204亿元。两次交易，恒大共获得总建筑面积逾1200万平方米。恒大地产总裁夏海钧曾表态，恒大是并购的受益者。恒大并购了很多小项目，帮助公司实现了快速发展。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉时代周报记者，在招拍挂市场上的拿地成本较高或者说资金审核较为严厉的情况下，通过并购也不失为一种较好的投资模式。另外通过股权并购而非资产并购的模式，可以为企业获得较大的税收减免或优惠等。

　　合景泰富财务部副总裁罗兆和在接受时代周报记者采访时透露，除并购外，公司亦会选择与房企进行“联合开发”，从而尽快熟悉当地市场“在当地，我们都会找一个合作伙伴，联合开发。学习一段时间后，我们会继续在当地寻找机会”。

　　部分中小房企退出

　　在克而瑞看来，大中型房企诸如融创、保利、恒大依靠规模优势和资金优势屡屡涉足行业并购，而部分业绩不佳的中小房企无疑成为了“砧板上的鱼肉”。保利地产首席分析师吴定金也透露，楼市每一轮变化都会使得行业内重新洗牌，很多中小开发商正以卖土地和项目的方式逐步退出这个市场。

　　根据中国房地产测评中心的监测，2009年底沪深两地涉及房地产业务的上市公司有303家，约占沪深上市公司总数的18%。而到了2014年，沪深涉及房地产业务的上市公司则不足200家，5年间，有超过100家A股涉房企业退出房地产业务。

　　2016年11月4日，绿景控股股份有限公司(以下简称“绿景控股”)发布关联交易公告称，公司控股子公司广州市花都绿景房地产开发有限公司以2556.3万元向广州市天誉房地产开发有限公司出售“金碧御水山庄”面积合计为1305.85平方米的商品房。

　　绿景控股表示，公司2016年第一次临时股东大会审议通过了《关于公司战略转型》的议案，公司决定全面转型医疗服务行业，并加快处置原有房地产业务，退出房地产行业。

　　净利润的下降是迫使绿景控股作出选择的直接原因。2015年3月13日，绿景控股公布其2014年业绩报告。期内，实现营业收入6116.23万元，比上年同期增长110.77%;实现归属于母公司所有者的净利润326.28万元，较上年同期的696.87下降53.18%。

　　除类似绿景控股这样彻底转型之外，也有部分房企意图通过向其他行业转型，找到利润平衡点。

　　“如今每一个地产公司都在转型的路上，未来的莱蒙国际希望拥有地产业务和大健康业务，为集团进行资本增值。”2017年4月3日，莱蒙国际(03688.HK)在其2016年业绩会现场宣布集团决定向“大健康”转型，莱蒙国际执行董事兼联席行政总裁陈风杨如是解释。