重点城市楼市成交量下跌透露拐点意味 房企抢跑出货

　　从面积销售门槛看，增幅最大的是TOP 10、TOP 20和TOP 30的房企，均增长近50%。在市场调控持续加码的背景下，龙头房企仍能实现如此高的增长实属不易;而其他房企受调控影响更大，TOP 200房企的集中度也超过六成。面积方面，TOP 100和TOP 200房企的集中度达到了33.2%和36.9%。

　　其中，恒大超过碧桂园重夺销售权益榜榜首，达到2088亿元。碧桂园则是流量金额的冠军，其更多的合作项目让其流量金额保持领先。上述两家房企在一二三四五(6.860, -0.05, -0.72%)线的广泛布局让它们可以有效对抗调控带来的影响，可以说在每一个地区都有货值，因此可以保证稳定的规模收入。

　　此外，融创中国1~6月实现累计销售额1088亿元，仅用半年时间达到千亿规模。6月该公司更是实现销售金额285亿元，创企业单月销售历史新高。

　　“市场集中度的提高是行业发展走向成熟的标志。”链家研究院院长杨现领分析，我国房地产市场长期由增量向存量转变，短期面临史上最为严峻的调控，开发商提高集中度是必然。究其原因，首先，市场下行对开发商运营提出挑战，中小开发商销售放缓严重影响资金回流，财务成本压力较大。在大企业的抢夺下，中小企业越来越拿不到土地，也就失去了生存的空间。这种情况下，手头无地的企业将面临倒闭，手里有地的企业可能被兼并。其次，由于开发净利润的下降，越来越多的开发商转型做存量的持有和运营或转型到其他行业，使开发商在这一阶段的市场集中度迅速提高。

　　抢跑出货悄然出现

　　虽然大开发商在上半年获得不错的销售业绩，但对后市的不乐观依然对其销售部门形成极大压力。6月底，部分开发商已经悄然启动“抢收”行动。

　　6月24日，郑州融创象湖壹号新一期开盘直接降价20%。在周边高层房屋均价高于1.3万元/平方米的前提下，象湖壹号高层直接标价1万元/平方米。6月25日，融创石家庄某项目二期低调开盘，精装高层约1.5万元/平方米、洋房1.55万元/平方米，低于预期价格约15%。而北京周边的燕郊，融创也有项目房价已经下调5000~6000元/平方米，降幅在20%~30%左右。在天津，融创融园也启动促销活动，新推毛坯产品，其售价较2016年9月的一批带装修的户型下调了约3000元。虽然去掉了基础装修环节，但是房屋售价终归呈现松动迹象。

　　作为半年销售突破1000亿的大型房企，融创的主动让利促销带有某种标志性意义。在政策调控、资金收紧、买家观望的重重围困下，开发商主动调整策略将是下半年市场上的主流。

　　无独有偶，恒大也在6月份呈现抢跑迹象。该公司披露的月度销售数据显示，6月份新开盘项目32个，占上半年新开盘项目79个的40%，这使得该公司当月实现合同销售611亿的新高。

　　有业内人士表示，今年第二季度以来，楼市中观望气氛浓烈，无论购房者还是开发商，都在一定程度上处于僵持状态，但随着时间的推进，开发商回款压力增加，势必会有企业率先打破僵局。

　　杨现领表示，房地产调控中，房贷政策的收紧会对市场产生实质性影响。在他看来，此次行政密集调控正好与金融市场的强监管相叠加，也与流动性紧缩的市场周期相叠加，对市场形成的冲击是巨大的。

　　针对下半年楼市变化，交通银行(6.210, 0.02, 0.32%)金融研究中心高级研究员夏丹的看法是，房地产调控政策难有明显松动，市场成交同比持续放缓。资金方面，他预计行业到位资金增速将继续缩窄，房贷利率可能明显上调，开发投资增速则将步入下行阶段，但跌幅不会太大。

　　扩充经营范围

　　随着开发业务进入天花板，房企也意识到不能够只依靠住宅销售来提高自己的产能，因此越来越多房企选择拓展更多的渠道。

　　特色小镇、长租公寓、PPP模式等模式开始流行，房企都从单一项目开发转向存量资产运营管理。

　　第一财经记者梳理发现，包括绿城、碧桂园、恒大、万科、华夏幸福(32.480, -0.40, -1.22%)、华侨城、绿地等房企陆续打造融入文化、旅游、科技、足球、农业、养生等各具特色的小镇。如以碧桂园、时代地产等为代表的科技型服务小镇、以绿城为代表的农业小镇、以华侨城为代表的文旅小镇，以及以华夏幸福为代表的产业小镇等。

　　事实上，伴随着城镇化的不断加速，政企合作开发的产业新城和特色小镇吸引了各大房企的积极参与。通过产业新城、特色小镇的开发模式，房企可以以较低的价格在一二线核心城市经济圈周边的优质三四线城市进行战略布局。

　　比如，华夏幸福自2002年进入固安工业园区以来，已专注在产业地产的开发运营上深耕多年。在2016年迈入千亿房企阵营后，华夏幸福也提出了三到五年内完成百城布局的规模目标。

　　此外，长租公寓作为未来房企多元化业务的一个盈利点，也吸引了房企纷纷试水。从长租公寓的发展潜力来看，一方面基于政府土地政策的倾向，北京、上海等热点城市的住宅地块都有了一定比例的自持要求。另一方面，随着热点一二线城市租住人口比例的提升，流动人口对长租公寓市场的需求也十分可观。

　　克而瑞统计发现，目前TOP 30房企中已有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。今年来，龙湖将长租公寓业务上升到集团战略发展层面，通过冠寓品牌发布三条产品线。碧桂园上海区域5月也开始了长租公寓管理部、商业管理部等组织架构的搭建。