各线城市房价走势分化 三四线城市出现量价两旺现象

　　70个大中城市2017年5月新建住宅价格指数当月同比上涨9.5%，涨幅较上月收窄0.1个百分点，创出2016年10月以来新低。本轮房价回调过程中，各线城市房价走势分化明显。3月份地产调控政策进一步升级后，一二线城市房价同比回落速度有所加快，5月70个大中城市中一二线城市新建住宅价格指数同比分别上涨12.3%、12.6%，分别较上月缩小2.1和1.1个百分点。三线城市则受益于棚改货币化等定向宽松的去库存政策，量价两旺。5月份三线城市新建住宅价格指数同比上涨7.7%，较上月提高0.4个百分点。

　　2017年1至5月份，商品房销售面积54820万平方米，同比增长14.3%，增速比1至4月份回落1.4个百分点。分城市来看，40大中城市中一线、二线、三四线5月单月住宅销售面积同比增速分别为-39.7%、-5.9%、13.7%。展望未来，预计调控政策影响仍将持续，住房销售增速仍将维持下行趋势。

　　6.物价：6月CPI仍将继续走高，但下半年回落的可能性较大

　　2017年5月CPI同比上涨1.5%，比4月上升了0.3个百分点，连续3个月逐月上升。在1.5%的同比涨幅中，翘尾因素拉动了约1个百分点，是CPI上涨的主因。展望未来，由于6月翘尾因素将达到年内最高点的1.16%，预计6月CPI同比仍将继续走高。

　　但下半年随着总需求的小幅回落、监管政策去杠杆防风险导致流动性有所收紧、市场利率小幅走高，这些都会导致物价承压;加上下半年翘尾因素基本呈现逐月回落态势(仅10月略有上升)，预计CPI下半年回落的可能性较大，年内CPI同比将呈现中间高、两头低的走势。

　　2017年5月PPI同比涨幅下降0.9个百分点至5.5%，连续3个月回落，比2月高点下降了2.3个百分点。PPI翘尾因素为4.57%，比上个月下降0.53个百分点，是PPI同比涨幅下降的一个原因。从翘尾因素来看，下个月PPI翘尾因素略有上升，但之后将逐月下降，加上企业补库存周期逐渐减弱，因此，预计PPI涨幅继续收窄的可能性较大。

　　1.金融体系降杠杆，M2增速创新低

　　M2增速创历史新低。5月末，我国广义货币M2余额160.14万亿元，同比增长9.6%，增速比上月末回落0.9个百分点，比去年同期低2.2个百分点。狭义货币M1余额49.64万亿元，同比增长17%，增速比上月末回落1.5个百分点，比去年同期低6.7个百分点。

　　M2增速创新低，主要是金融体系降低内部杠杆的反映。近些年部分金融机构通过资金多层嵌套进行监管套利，在金融体系内加杠杆实现快速扩张，累积了一定风险。随着稳健中性货币政策的落实及监管逐步加强，金融体系主动调整业务降低内部杠杆，表现在与同业、资管、表外以及影子银行活动高度关联的商业银行股权及其他投资等科目扩张放缓，由此派生的存款及M2增速也相应下降。5月份商业银行股权及其他投资科目同比少增1.42万亿元，下拉M2增速约1个百分点。

　　货币持有主体的变化对此也有所印证：据央行披露数据，5月末金融体系持有的M2仅增长0.7%，比整体M2增速低8.9个百分点;与此同时，非金融部门持有的M2增长10.5%，比整体M2增速高0.9个百分点。此外，5月份财政性存款增加5547亿元，较上年同期多增3928亿元，也暂时性地下拉M2增速约0.3个百分点。

　　随着监管政策的影响减弱，预计M2增速将有所反弹。不过受制于稳健中性的货币政策和“防风险、去杠杆”的政策目标，M2增速难以大幅攀升，预计年内维持在10%至12%左右的增速。

　　2.房贷同比增速大降，企业中长期贷款超预期增长

　　5月末，人民币贷款余额113.04万亿元，同比增长12.9%，增速与上月末持平，比上年同期低1.5个百分点。当月人民币贷款增加1.11万亿元，同比多增1245亿元。从结构上来看，新增贷款与此前几个月相差不大，仍主要体现在按揭贷款和企业中长期贷款的增长上。

　　房贷同比增速创近年新低。5月居民户新增贷款6106亿元，其中中长期贷款为4326亿元，占全部新增贷款比重由上月的40.4%下降至38.9%。受房地产市场调控及部分城市按揭贷款政策收紧影响，居民户中长期贷款比上年同期下降了955亿元，降幅达18%，同比降幅创2011年1月以来之最，房地产调控政策对房贷需求的影响正在逐步显现。从6月份的市场情况看，房贷利率依然在继续上浮，一定程度上会抑制贷款需求。此外，今年以来监管政策趋严，银行房贷额度受限，预计未来房贷增速或将进一步下行。

　　企业中长期贷款超预期增长。5月企业新增贷款6868亿元，同比增加5164亿元，其中中长期贷款增加4396亿元。尽管5月地方债发行5500亿元，债务置换对信贷冲击增大，但企业部门中长期贷款依然新增4396亿元。这一方面是由于民间投资增速回升，对企业信贷需求有一定支撑;另一方面债券和非标融资成本上升、表外融资渠道受趋严监管，表内信贷形成一定替代。

　　3.社融增量低于信贷增量，表外融资收缩

　　5月，我国新增社会融资规模1.06万亿，少于当月新增人民币贷款(1.11万亿)，显示表外融资处于收缩状态。具体来看，今年4月以来，银监会连发8文规范商业银行“三违反、三套利、四不当”行为，在金融监管趋严的背景下，5月社会融资结构发生明显的转变：新增人民币贷款占社融的比例由上月的78%上升至111%。信托贷款、委托贷款分别新增1812、-278亿元，二者在当月新增社融的占比从前期的20%有余降至14%。受货币市场利率持续走高、债券融资成本上升影响，5月债券取消或延迟发行的案例达78个，企业债券融资-2462亿元，创今年以来当月负融资之最。未贴现银行承兑汇票净增-1245亿元，或因商业银行在一般存款压力增加、负债成本上行的境况下，主动压缩票据等低收益率资产。