银行房贷收紧限购扩围 土地市场成为楼市调控新目标

  在楼市里有一个说法叫“红五月”，但是今年5月的房地产市场却格外冷清。

  据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，5月北京新建商品住宅(不含保障房)共网签2912套，同比2016年5月下降了38%。此外，据中原地产的最新数据显示，广州今年5月楼市的总体成交量创下近两年的新低，5月1日至29日广州仅成交一手住宅6326套，是自2011年广州调控以来5月成交的第二个低点。

  而房地产市场的降温也让房企们很“受伤”。

  据克尔瑞数据显示，截至今年5月，在销售业绩排行前十名的房企中，有7家房企5月销售业绩环比出现了下滑。

  6月5日，朱旭在万科的5月销售业绩电话会议上表示：“公司对下半年房地产市场发展保持谨慎态度，未来的形势可能会比想象中更严峻。”

  据万科的最新业绩公告显示，公司5月实现销售面积242万平方米，销售金额为358.9亿元。值得注意的是，万科5月的销售金额环比4月下降了14.3%，销售面积环比下降了16.4%。此外，来自克而瑞的统计数据显示，除了万科外，碧桂园、保利、绿地、龙湖、中海、绿城、华夏幸福、新城控股、万达等房企的销售金额环比均出现了不同程度的下降。

  而据中国物流与采购联合会、国家统计局近日公布的数据显示，在5月的非制造业PMI行业数据中，房地产业商业活动指数连续3个月环比回落，新订单指数创年内阶段性低点，均在50%以下。同时，销售价格上升势头有所放缓，销售价格指数连续两个月环比回落。企业预期也趋于谨慎，业务活动预期指数连续两个月回落。在业内人士看来，这样的指数变化表明房地产相关调控政策效应已经有所显现。

  5月北京房屋网签量大幅下降

  节假日不休息，这是房地产中介给人的普遍印象。但是在这个端午节前后，以往坐满了经纪人、电话铃声不断的中介门店，如今多是一片冷清。伴随着北京“史上最严调控”迈入第三个月，“3·17”新政的影响也开始逐渐显现。

  近日，有一些二手房的购买者反映，买房卡在了网签环节——房管部门不批网签，房屋合同就出不了，也就没法成交。而另一边，新房的网签速度也开始变慢。此外，高单价的新房也已成为被限价、限预售证、限网签的重点对象。

  有数据显示，今年5月，北京二手住宅签约量仅为1.08万套左右，是近27个月以来的最低值;在价格方面，全市房价均有不同程度的回落，其中部分着急出售的房源价格可能会跳水几百万元。

  伟业我爱我家集团市场研究院总监孔丹表示，北京5月的市场网签量要比3月大约下滑了60%。而从市场的实际成交量来看的话，降幅大概在七成左右。而且按照这个数据推断，未来北京地区的网签量还会持续下滑。

  “1万套的成交量是北京二手房市场的分水岭。”亚豪机构市场总监郭毅说，如果维持在1万套以上，市场还算相对温和，能够支撑众多经纪机构的生存;但如果跌至1万套以下，则意味着市场的转冷。此前是由热转温，而现在的则正处于由温转冷的时期。

  上一次北京二手房处在1万套成交量的边缘，还是两年多前的事情。“从目前的情况看，北京二手房成交量在下月跌破1万套将是大概率事件。”郭毅说，面对“史上最严的调控政策”，首付比的抬高挤走了炒房人群，使交易需求大幅减少。

  来自国家统计局的数据显示，今年前3个月，北京二手房价分别保持着环比上涨0.9%、1.3%和2.2%的涨幅;但在“3·17新政”调控作用显现的4月，二手房房价结束了上涨，价格指数环比上月有所持平。

  而在离市场更“近”的中介方面，5月二手房的实际成交均价也出现了下降。据伟业我爱我家集团市场研究院统计，在北京有交易的12个区域中，8个区的成交均价都在下跌。跌幅最大的是通州区、亦庄开发区，幅度都超过了20%。“这个价格不是统计局调查数据中的网签价，而是买卖双方最终敲定的实际成交价，可见调控所带来的价格影响之大。”相关负责人表示。

  除了二手房市场外，北京新房的网签量也有所下降。

  据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年5月上旬，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签1010套，环比2017年4月下旬下降了13.7%，同比2016年5月上旬下降了17.8%。其中，别墅网签155套，其他商品住宅网签为855套。

  目前，北京的新房成交主要集中在延庆、密云等六环外的北京远郊区域。这些区域的房价相对便宜，在目前购房资格稀缺、购房贷款困难的情况下颇受欢迎。

  中原地产首席分析师张大伟表示：“目前的大型品牌房企大都选择了观望，也有一些前期高价拿地的项目选择了阶段性出货。一旦到下半年资金链出现问题，而政府的政策又没有松动的迹象，有可能会出现问题。”

  通过调整新盘项目的预售证审批速度、网签速度，或者短期集中释放一批“平价”房源，以达到对总体房价变动的把控，这已经成为各地调控楼市的一种普遍手段。

  有业内人士认为，在政策的全力调控之下，北京楼市的上涨预期发生了逆转，房屋的交易量下滑肯定是大概率事件。在价格方面，由于前期涨幅过大，所以房价回调的空间依旧存在。而随着交易量的持续低迷，未来房价的降幅还将进一步扩大。