银行房贷收紧限购扩围 土地市场成为楼市调控新目标

随着今年楼市调控政策的不断升级，曾经疯狂的楼市开始逐渐回归平静。据不完全统计，截至今年5月，共有60个地级以上城市和超过30个区县累计发布楼市调控政策已超过160余次。如今转眼间到了年中，楼市调控的力度依然没有丝毫减弱的意思。自进入6月以来，已有多方力量开始“围剿”楼市，这让初夏的房地产市场着实“暖”不起来。

  多个城市房贷再收紧

  近日，北京、上海、广州等地的多家银行再次收紧了房贷政策。

  据了解，部分银行首套房贷款利率已经回归至基准利率的水平，甚至有个别银行的首套房贷款利率已经执行至基准利率的1.1倍。在二套房方面，据融360报告显示，工行、农行、中行等多家银行将二套房贷款利率调升至了基准利率的1.2倍，民生银行更是上升至了基准利率的1.3倍。

  房贷利率的一再上调，意味着新的贷款申请人将以更高的成本从银行获得购房资金。根据测算，如果首套房贷款利率由基准利率再上浮10%，也就意味着购房者每贷款100万元，月供将增加近300元。

  一位银行界人士表示，对于房贷申请人来说，利率上浮只是增加了购房的成本，但更严重的影响却是购房资格的丧失。“现在是除了政府出台政策，让部分人群直接丧失了购房资格外，银行还会通过金融的调控手段，让一些即便是符合购房政策的人也实质性地丧失了购房的资格。”所谓的实质性地丧失购房资格，主要表现在因银行房贷额度紧张，导致暂停部分房贷业务或延长房贷的审批及放款时间，从而使部分购房者丧失购房资格。

  北京银行东城区一支行的业务人员表示，现在房贷放款一般需要2至3个月，因为一般总行每月批的房贷额度都不足房贷申请规模的两成，所以现在申请房贷的难度很大。

  而工商银行一支行的个人贷款中心人士也表示，今年以来，央行对各家银行的房贷投放节奏有严格的控制，“今年以来房贷额度不断收紧，我们现在一般是在放今年2月批下来的贷款，但也有去年8月批下来的房贷，到现在还没放款的。”

  此外，万科董秘朱旭还透露，由于银行信贷政策的收紧，使万科客户目前的认购资格受到了很多的限制，其中银行对住房按揭贷款额度发放的限制，使客户认购后放弃签约的情况有所增加。

  调控浪潮再度来袭

  从6月开始，全国多地的调控政策陆续发布。

  5月31日深夜，广东佛山市住建局再次发布了限购新政：自6月1日起，佛山二手房也限购，非佛山户籍居民家庭在限购区域内购房，须提供2年内连续1年以上社保或个税证明，且限购一套。

  6月1日，浙江温州市明确要求已开盘销售的项目未经价格主管部门批准，不得随意调整价格或取消**幅度。同日，湖南长沙市房屋交易管理中心也发布了《关于执行长沙市商品住房限购政策的相关规定》。

  6月2日，江苏徐州市政府通过官方微博发布了楼市调控新政，文件共分为七大项16条意见，包括权属登记2年内限售、备案3个月不得涨价、增加宅地供应等调控措施。

  6月3日，河北廊坊、邢台齐发楼市调控新政。廊坊指出，非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房。要努力把房价调控至2016年10月的水平，确保房价环比不增长。邢台方面也发布了《邢台市人民政府办公室关于促进全市房地产市场平稳健康发展的通知》。该通知指出，房价过高、上涨过快的县(市)政府，要适时进行阶段性限购工作;对房价上涨过快、房地产市场稳控不力的县(市、区)政府和相关部门要进行通报、约谈、问责。

  值得注意的是，除了“限购”等政策，土地市场调控也成为楼市调控的又一“杀手锏”。

  6月2日，南京市国土局共挂出11宗地块(其中3幅宅地)，总用地面积达36.15公顷，实际出让面积为30.47公顷，而此次土地出让与以前最大的变化是出让方式的改变，即沿用了多年的摇号被取消。对于取消摇号之举，南京多家房企负责人表示了赞许，认为这有助于地价的稳定及楼市的发展。

  除了改变土地出让方式外，据统计，目前至少有十多个热点城市开始限制地价，在土地拍卖时要求开发商自持一定的比例。

  6月5日，杭州主城区竞拍三幅宅地，三家竞拍成功的房企自持比例达到了41%、36%和36%。同日，天津市挂出面积为229354.1平方米的地块出让，要求竞买人在接受75亿元挂牌起始价和配建5万平方米棚户区改造安置商品房的条件下，直接竞报自持住房建筑面积，而不再竞报土地价格。

  有业内人士认为，目前，一些热点城市推出主动加推土地、竞拍自持、竞争保障房建设面积等这些措施都会给土地拍卖市场降温，这将对楼市的健康发展起到良好的作用。

  北京是较早提出控制地价的城市。在政府的严厉调控下，北京的土地市场格局已然生变。如今年5月下旬，北京出让两宗商办用地，其中北京市丰台区丽泽金融商务区南区D-01地块B4综合性商业金融服务业用地遭遇流标，这是继2015年11月高教园区9号地流标后，时隔一年半北京再现流标土地。

  此外，上海也在收紧地价，对宅地首次尝试招标拍卖复合模式;广州也为控制地价实施“一地一策”，组合使用“限地价、竞配建”“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”等多种竞价方式。

  业内人士认为，一旦地价被摁住，房价就会失去上涨的动力，如果再加大土地供给，楼市就能够平稳发展了。

  房地产市场降温明显

  在楼市里有一个说法叫“红五月”，但是今年5月的房地产市场却格外冷清。

  据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，5月北京新建商品住宅(不含保障房)共网签2912套，同比2016年5月下降了38%。此外，据中原地产的最新数据显示，广州今年5月楼市的总体成交量创下近两年的新低，5月1日至29日广州仅成交一手住宅6326套，是自2011年广州调控以来5月成交的第二个低点。

  而房地产市场的降温也让房企们很“受伤”。

  据克尔瑞数据显示，截至今年5月，在销售业绩排行前十名的房企中，有7家房企5月销售业绩环比出现了下滑。

  6月5日，朱旭在万科的5月销售业绩电话会议上表示：“公司对下半年房地产市场发展保持谨慎态度，未来的形势可能会比想象中更严峻。”

  据万科的最新业绩公告显示，公司5月实现销售面积242万平方米，销售金额为358.9亿元。值得注意的是，万科5月的销售金额环比4月下降了14.3%，销售面积环比下降了16.4%。此外，来自克而瑞的统计数据显示，除了万科外，碧桂园、保利、绿地、龙湖、中海、绿城、华夏幸福、新城控股、万达等房企的销售金额环比均出现了不同程度的下降。

  而据中国物流与采购联合会、国家统计局近日公布的数据显示，在5月的非制造业PMI行业数据中，房地产业商业活动指数连续3个月环比回落，新订单指数创年内阶段性低点，均在50%以下。同时，销售价格上升势头有所放缓，销售价格指数连续两个月环比回落。企业预期也趋于谨慎，业务活动预期指数连续两个月回落。在业内人士看来，这样的指数变化表明房地产相关调控政策效应已经有所显现。

  5月北京房屋网签量大幅下降

  节假日不休息，这是房地产中介给人的普遍印象。但是在这个端午节前后，以往坐满了经纪人、电话铃声不断的中介门店，如今多是一片冷清。伴随着北京“史上最严调控”迈入第三个月，“3·17”新政的影响也开始逐渐显现。

  近日，有一些二手房的购买者反映，买房卡在了网签环节——房管部门不批网签，房屋合同就出不了，也就没法成交。而另一边，新房的网签速度也开始变慢。此外，高单价的新房也已成为被限价、限预售证、限网签的重点对象。

  有数据显示，今年5月，北京二手住宅签约量仅为1.08万套左右，是近27个月以来的最低值;在价格方面，全市房价均有不同程度的回落，其中部分着急出售的房源价格可能会跳水几百万元。

  伟业我爱我家集团市场研究院总监孔丹表示，北京5月的市场网签量要比3月大约下滑了60%。而从市场的实际成交量来看的话，降幅大概在七成左右。而且按照这个数据推断，未来北京地区的网签量还会持续下滑。

  “1万套的成交量是北京二手房市场的分水岭。”亚豪机构市场总监郭毅说，如果维持在1万套以上，市场还算相对温和，能够支撑众多经纪机构的生存;但如果跌至1万套以下，则意味着市场的转冷。此前是由热转温，而现在的则正处于由温转冷的时期。

  上一次北京二手房处在1万套成交量的边缘，还是两年多前的事情。“从目前的情况看，北京二手房成交量在下月跌破1万套将是大概率事件。”郭毅说，面对“史上最严的调控政策”，首付比的抬高挤走了炒房人群，使交易需求大幅减少。

  来自国家统计局的数据显示，今年前3个月，北京二手房价分别保持着环比上涨0.9%、1.3%和2.2%的涨幅;但在“3·17新政”调控作用显现的4月，二手房房价结束了上涨，价格指数环比上月有所持平。

  而在离市场更“近”的中介方面，5月二手房的实际成交均价也出现了下降。据伟业我爱我家集团市场研究院统计，在北京有交易的12个区域中，8个区的成交均价都在下跌。跌幅最大的是通州区、亦庄开发区，幅度都超过了20%。“这个价格不是统计局调查数据中的网签价，而是买卖双方最终敲定的实际成交价，可见调控所带来的价格影响之大。”相关负责人表示。

  除了二手房市场外，北京新房的网签量也有所下降。

  据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年5月上旬，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签1010套，环比2017年4月下旬下降了13.7%，同比2016年5月上旬下降了17.8%。其中，别墅网签155套，其他商品住宅网签为855套。

  目前，北京的新房成交主要集中在延庆、密云等六环外的北京远郊区域。这些区域的房价相对便宜，在目前购房资格稀缺、购房贷款困难的情况下颇受欢迎。

  中原地产首席分析师张大伟表示：“目前的大型品牌房企大都选择了观望，也有一些前期高价拿地的项目选择了阶段性出货。一旦到下半年资金链出现问题，而政府的政策又没有松动的迹象，有可能会出现问题。”

  通过调整新盘项目的预售证审批速度、网签速度，或者短期集中释放一批“平价”房源，以达到对总体房价变动的把控，这已经成为各地调控楼市的一种普遍手段。

  有业内人士认为，在政策的全力调控之下，北京楼市的上涨预期发生了逆转，房屋的交易量下滑肯定是大概率事件。在价格方面，由于前期涨幅过大，所以房价回调的空间依旧存在。而随着交易量的持续低迷，未来房价的降幅还将进一步扩大。