李宇嘉：房企布局社区O2O已成潮流 解答下游盈利难题

　　龙头房企进入社区O2O已成潮流之势。近日，恒大携手腾讯强势入主港股企业马斯葛，致力于共同打造全球最大的互联网社区服务商。7月31日，由腾讯、百度和万达合力打造的O2O商城——飞凡电商正式上线，将109个万达广场中的数万个商家和消费者带到线上去。万科推出V-LINK，并将物业管理平台分拆上市，打造物业服务、社区交流与商圈服务平台的O2O闭环商业。

　　我国房地产已经积累了近250亿平方米的存量住宅。在房地产70年的生命周期中，开发销售仅仅5年，而后期的非毛坯、社区服务、再交易、抵押融资等占据65年，具有长尾需求效应。因此，房地产行业下游一直被认为是房企未来转型的“蓝海”。

　　所谓社区O2O，是指在移动互联网和电子商务普及的软硬件条件下，通过线上线下资源整合，实现“线上支付、线下消费”闭环，完成产品或服务的最后一公里配送。其核心是以社区生活场景为重心，打通用户与商家及服务者之间的连接平台，主要包括物业管理、社区物流、社区消费、社交平台等四大版块以及相应增值服务。

　　房企进入社区O2O，除转型驱动外，其自身掌握海量的、绑定房企品牌的业主资源和社区公共服务资源，与互联网结合后具有非常强的流量效应，增值前景可期。

　　截至2014年，全国具有商业开发价值的500户以上的社区约5万个、2500万户、7500万人口。截至今年5月，一、二线主要城市共有社区93753个，其中北京和上海的小区数量达到了1万个以上，这些大型小区基本上为大型房企所开发。

　　据中指院统计，全国物业公司服务质量十强中，有8家具有开发商背景，但在物业管理、社区商业，社区养老、教育、金融等领域，居民的“痛点”很多。

　　在中国，目前社区商业占比不足30%。社区居民之所以选择远距离的大型商超和网购，除了价格的考虑外，“大而全”是主要因素。但这实际上掩盖了居民个性化和差异化的消费需求，而这种需求完全能在社区就近满足。

　　过去，尽管房地产业快速发展，衍生出了规模庞大的下游产业链，但开发商对于这一领域并不感兴趣。原因之一在于房企高成本融资、高杠杆，下游盈利模式不清晰、现金流不可观，很难匹敌开发行业40%的毛利率和20%左右的净利率。