保利地产5000亿销售目标攻坚战 要规模还是要利润？

　　5月6日，保利房地产(集团)股份有限公司(下称“保利地产”)发布公告称，今年1-4月累计销售836.17亿元，同比增长28.27%。值得注意的是，同期碧桂园、万科、恒大却分别达到了2041.6亿元、1921.7亿元、1447.8亿元。

　　“跟万科、碧桂园、恒大的销售额比，去年和前年的差距拉大了。”5月11日举办的2016年股东会上，保利地产总经理刘平坦承，因为城市布局、周期性战略等因素，这种差距确实存在。“但对于要继续保持第一方阵地位的保利而言，不会放任这种差距继续增加。”

　　房地产行业集中度提升成为趋势的“大象起舞”时代，碧桂园、恒大、融创等竞争对手带来的危机感，让管理层不得不将“如何做大规模”列为接下来的工作重点之一。

　　近一个月前举办的2016年度保利地产投资者大会暨业绩说明会(下称投资见面会)上，管理层向外界展示了保利地产未来3-5年的发展蓝图，其中便包括销售规模达到5000亿元，同时在建面积至少达到1亿平方米左右，力争保住第一梯队的位置。

　　2016年，保利地产实现签约金额 2101 亿元。对于以刘平为首的管理团队而言，用3-5年时间完成5000亿元目标规模，接下来的工作并不轻松。

　　保住第一方阵地位

　　“碧桂园、恒大、融创等几家民企发展势头很猛，这给我们思想上、经营思路上有很大冲击，我们不得不调整规划。”业绩说明会上，管理层直言，保利正在面临规模竞争。

　　时代周报记者翻阅各大房企年报及季度报获悉，2016年，保利地产实现签约金额 2101 亿元，同比增长 36%。同为千亿房企俱乐部的恒大、万科、碧桂园分别实现销售金额人民币3733.7亿元、3647.7亿元、3088.4亿元，分别同比增长85.4%、39.5%、120.3%。

　　2017年1-3月，保利地产共实现签约金额574.12亿元，签约面积418.30万平方米。对比其他房企，恒大、万科、碧桂园2017年第一季度分别实现销售金额1069.3亿元、1502.7亿元、1506.6亿元，对应累计销售面积分别为1129.8万平方米、988.2万平方米、1664万平方米。

　　为了保住第一方阵地位，保利地产决定向“规模”发起冲击。2016年，该公司通过公开市场招拍挂、旧城改造、合作开发、并购整合等方式完成项目拓展112个，拓展容积率面积2404万平方米，总成本约1214亿元。对比2015年，该公司共新增地块50个，全年公司新增容积率面积约1308万平方米，获取成本656亿元。截至2016 年末，公司拥有在建、拟建项目 361 个，待开发面积 6344 万平方米。

　　2017年3月9日，保利地产在经营电话会议上透露，今年公司将拓展470万平方米土地资源，共计144亿元。而从第一季度拿地情况看，决定规模化扩张的保利地产今年土地支出将远超上述指标。

　　国信证券报告显示，保利地产2017年1-2 月共拿地 19 幅，累计用地面积 385.47 万平方米，同比大增 198.71%;总地价约为206.5 亿元，同比大增 136.12%。保利地产公告显示，2017年3月份，该公司土地支出约为72.18亿元。新增用地面积约为80.49万平方米。与此同时，保利地产还将拿地视角延伸至海外。2017年保利在澳大利亚落下三子，共实现17亿元的签约额，落实6个新项目。保利地产董事长宋广菊透露，内部定有战略目标，未来除了持续关注美国、英国、加拿大等发达国家外，东南亚市场也会是重点目标。

　　为实现更大范围的扩张，保利地产还提出在延续单项目并购的同时，要把握央企整合机遇，争取实现对全国或区域规模性房企的并购。

　　2016年，在控股方保利集团的统筹安排下，保利地产完成中航地产下属8个房地产项目公司及 1 个在建工程的收购，增加待开发资源 140 万平方米。保利方面称，利用中航原资源优势，公司顺势在天津、珠海、三亚获取3个项目，新增待开发资源 150 万平方米。

　　投资见面会上，保利地产管理层透露，并购是涵盖了央企整合的，除了将继续积极推进中航工业集团旗下其他地产业务板块的整合工作外，例如鲁能地产是非地产主业的央企中地产业务体量较大的，公司也在积极关注。据悉，保利地产还专门成立并购团队，意在积极推进集团内部地产业务板块整合及中钢、中国建材等多家企业的旧改资源并购。

　　要规模还是要利润?

　　为适应公司规模化发展，保利地产在原有二级治理架构基础上增设大区，形成“总部–大区–平台”的三级管理模式。然而，伴随拿地支出与土地面积的大幅度增加，保利地产近年来“增收不增利”的现象也愈发明显。

　　保利地产历年年报显示，2010–2016年，保利地产营业收入同比增长分别为56.15%、31%、46.50%、34.03%、18.08%、13.18%、25.45%，总体呈下降趋势。归属于上市股东净利润方面，保利地产2010-2016年同比增长分别为39.8%、32.74%、29.20%、27.36%、13.52%、1.21%、0.21%、0.6% 。后三年净利润几乎无增长。扣除非经常性损益的净利润方面，2010-2015年同比增长分别为44.35%、31.12%、29.19%、28%、12.43%、1.84%、0.74%。

　　具体到保利地产2016年新设子公司来看，佛山保利弘雅房地产开发有限公司本期净利润为负562万元，泉州中泽房地产开发有限公司为负807万元，成都市保鑫泉盛房地产开发有限公司为负1091万元，合肥琅溪置业有限公司为负1118万元。