保利地产5000亿销售目标攻坚战 要规模还是要利润？

　　截至3月13日，据Wind资讯统计数据显示，沪深两市共计38家上市房企2016年营业收入合计为6617亿元，同比增长28.8%。归属于母公司股东的净利润合计为511亿元，同比增长30.7%。对比企业，碧桂园实现总收入约为1530.9亿元，同比增长约35.2%，股东应占利润约为115.2亿元，同比增长24.2%。万科实现营业收入2404.77亿元，同比增长22.98%，实现股东应占净利润人民币210.2亿元，同比增长16.0%。

　　与净利润增长同样不达预期的还有毛利率。保利地产毛利率首次跌落30%–28.02%，同比减少4.06%。分地区来看，华南片区、华北片区、中部片区毛利率分别为31.05%、28.45%、28.96%，同比分别减少9.86%、2.89%、7.42%，而西部片区、东北片区毛利率则分别低至22.39%、19.99%，同比分别减少2.63%、4.19%。

　　是什么原因导致保利地产近年来净利润增长乏力?保利地产财务总监周东利表示，毛利下降主要源于结转项目存在差异化。2014年、2015年市场大环境低迷，保利采取了去库存的策略，以致毛利有所下降，但如今毛利率已处在低点，未来将逐步回升。

　　另据群益证券研报显示，保利地产少数股东权益占比同比上升5%–30%左右，直接影响了净利润的增速。少数股东权益占比提高，其原因在于近年来保利地产加大了引入合作方合作拿地及共同开发的力度。这意味着合作项目获得的利润就需按照股权比例共同分享。

　　2015年，公司新增权益容积率面积997万平方米，权益地价为431亿元，权益比例为76%。2016年，保利地产通过合作、并购方式获取的土地资源面积占比达75%。据招商证券研报显示，截至2016年底，公司全口径未售面积近6000万平方米、权益比例已下降至71%。

　　其年报显示，融创恒基、广东葛洲坝、首开股份、上海融创、广州城建等公司均为保利地产子公司的合作方股东。但增加合作项目比重有一个好处就是能够增加企业账面销售。2016年，保利地产全年实现签约金额 2101 亿元，同比增长 36%， 是公司步入千亿时代以来，销售金额增速最高的年份。

　　5月2日，保利地产发布2017年第一季度报告。报告期内，公司累计实现签约金额574.12亿元、签约面积418.3万平方米，同比分别增长27.23%和21.77%。此外，公司实现利润总额36.77亿元，归属上市公司股东的净利润18.91亿元，同比分别增长0.20%和38.73%。毛利率为38.35%，同比下降2.03个百分点。

　　此外，以开发类基金为核心，大力发展房地产金融，成为保利地产管理层接下来的工作重点。信保(天津)股权投资基金管理有限公司(以下简称“信保基金”)，这家由保利地产于2010年6月联合中信证券成立的基金公司，几乎将所有资金都投向保利地产旗下的项目。其手法是由基金管理公司与保利地产联合拿地，再由基金管理公司引入基金接盘所占股权，进行后续的资金提供。

　　据保利地产管理层透露，公司2020年房地产基金规模目标是1000亿元。“此外，公司还将围绕产业链打造多元化的金融服务功能，择机进入银行、保险、信托等领域。”而保利地产之前已通过定增引入泰康人寿及珠江人寿入股。时代周报记者则获悉，本次定增资金将投向南京保利中央公园、珠海保利国际广场、成都保利玫瑰花语在内的11个项目。