杨成长：房地产大周期调整已到来 房价不一定会下跌

　　中国宏观经济增速仍在趋缓中。第三季度GDP增长7.3%，该增幅创下2009年一季度以来最低纪录。而申银万国证券研究所首席经济学家杨成长在接受《第一财经日报》专访时表示：“当前我国经济处在房地产大周期爬坡过坎期，如果能够平稳过渡，把GDP稳定在7%左右的增速水平上，就算是成功。”

　　房地产大周期调整不可避免

　　第一财经日报：你为什么认为房地产大周期调整对经济影响这么大?

　　杨成长：我国房地产市场从2001年开始，已经繁荣了14年，对中国经济、老百姓财产、社会分配格局产生了巨大影响。房地产投资占到了社会总投资的20%，影响到社会总投资40%左右。房地产在老百姓财产中的占比达到60%～70%，也是十多年来老百姓财富的主要增长源，对消费升级带动作用也很大，带动了家电、家具、家纺、家装和汽车等产业的增长。房地产及其相关的收入几乎要占到整个政府收入的三分之一左右。因此房地产大周期调整对经济周期影响非常大。

　　日报：为什么你认为房地产大周期调整已经到来了?

　　杨成长：现在来看，我国房地产大周期的拐点已经到来了。一是每年房屋销售面积已经达到12万亿～13万亿平方米，近乎人均1平方米。按照每平方米约6000元计算，每个国民几乎要拿出人均国民收入的六分之一，才能消化新增商品房。去年城市人均居住面积已经达到35平方米，农村才不过34平方米。我国城市住房的成套率和住房自有率在全世界是非常高的。再加上人口结构的变化，适婚人口绝对量的减少，从各方面情况来看，房地产的年供应量都应该顶到了天花板。

　　而我讲的房地产大周期调整不可避免，并不是指房价必然要下跌，而是指房地产的供给和需求总量不再高增长，今后只能是走平甚至是下跌，但是总规模和绝对量仍然是巨大的。当前政府已经采取了一系列政策，对房地产进行扶持，但是政策出台不能改变房地产的大周期调整，也不应该改变。

　　如何应对?

　　日报：如何应对房地产大周期调整对宏观经济的影响?

　　杨成长：从稳定经济增长、维护居民财产安全、防范金融风险等角度看，2015年政府应该把应对房地产大周期调整放在重要位置。

　　首先要继续出台稳定房地产市场的政策。今年以来政府已经开始调整政策方向，从过去控制、抑制需求，调整为鼓励正常市场需求，正在逐步清理过去的限购、房贷政策中抑制正常需求的政策。明年要适度加大对房地产企业的扶持。必须在收缩供给的同时，加大对参差不齐、集中度非常低的房地产行业的整合，加速淘汰小规模房地产企业，扶持龙头企业，加速行业并购，推动行业的有序竞争。要在风险可控的前期下，适度加大对房地产企业的金融扶持力度。从上市房地产企业情况看，房地产行业的整体融资成本在10%左右，而ROE只有9%左右。作为高杠杆产业，外部融资成本已经超过净资产回报率，如果不改变这种状况，这个产业是难以为继的。要继续加大棚户区改造和保障房建设，适度弥补商业化房地产的收缩。长期来看，保障房建设也要市场化。要鼓励金融机构、开发商、政府三方合作，探索出一条保障房建设的市场化投融资模式来。