房价普涨楼市过热风险加剧 房企开发贷再融资或收紧

今年以来，北京、上海、深圳等一线城市出现房价上涨，随后带动部分二三线城市房价普涨，甚至出现了信贷资金“加杠杆”入市炒作的迹象。同时，土地市场上，上演了一场场“面粉贵过面包”的高价地竞拍赛，众多房企不计成本拿地的背后是宽松的融资环境。

“房价、地价上涨过快很重要的原因就是银根放松太多。在货币政策走向变化的当头，央行不可能再像上半年那样放水了，包括开发贷、A股再融资等各方面都会有一些收紧的动作。不过，银行对个贷业务还是比较偏好的，为满足购房者自住需要，首付比例和利率还会维持低水平，但继续下降空间不大。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹在接据记者采访时表示。

央行6月15日公布的数据显示，5月新增人民币贷款9855元，其中，居民中长期贷款增加5281亿元，占全月新增贷款的一半。而居民中长期贷款主要为个人房贷。

统计数据显示，我国房地产贷款占金融机构全部贷款的比重约20%。如果考虑到还有以其他用途申请的贷款变相进入房地产市场，这一比重可能更高。

“现在对于开发贷非常慎重，只给大型知名房企贷款，中小型房企基本不考虑；对于高价地类项目贷款，尤其是地价远高于房价的项目，也会非常谨慎据记者从一位银行地产部经理处了解到。

一半新增贷款流向房地产

央行最新数据显示，5月人民币贷款增加9855亿元，较上月大幅反弹4299亿元，同比多增847亿元。贷款大幅增加的主要原因来自于楼市的热闹。5月新增贷款中，居民贷款增加5759亿元，其中短期贷款增加478亿元，中长期贷款增加5281亿元，创下有统计以来的新高。居民中长期贷款占到全部贷款的53.6%。而企业中长期贷款占全部信贷的比例仅有18.5%，好于4月份的负增长，但大幅低于前8个月。

其实，从5月份房地产投资及销售数据来看，房地产市场出现降温迹象。

国家统计局数据显示，1~5月份房地产开发投资增长7%，比1~4月增速下降0.2个百分点。房屋新开工面积同比增长18.3%，增速比1~4月下降3.1个百分点。同时，1~5月商品房销售面积同比增长33.2%，增速比1~4月回落3.3个百分点；商品房销售额同比增长50.7%，增速比1~4月回落5.2个百分点。

而中指院数据显示，端午节期间，一二三线城市成交规模环比全线下滑，一线城市成交规模跌幅近3成，二线代表城市跌幅近2成。与此同时，北京、深圳等城市库存开始上扬。

交通银行总行首席经济学家连平认为，虽然一线城市在各种限购措施不断出台的情况下，成交量有所下滑，但部分二线城市楼市仍是高温难退，直接表现为居民中长期贷款大幅增加，成为5月当月新增人民币贷款的主要构成，也对新增人民币贷款能够大幅反弹形成强有力的支撑。

个人按揭贷款的增长，成为房企资金的主要来源。国家统计局数据显示，1~5月份，房地产开发企业到位资金53681亿元，同比增长16.8%，增速与1~4月份持平。其中，国内贷款8945亿元，增长2.3%；利用外资42亿元，下降72.1%；自筹资金18643亿元，增长1.4%；其他资金26051亿元，增长39.4%。在其他资金中，定金及预收款14840亿元，增长35.2%；个人按揭贷款8838亿元，增长58.5%。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示，房企总体上资金比较宽松，主要是销售回款明显。以新城控股为例，开发贷占20%，这部分并未减少；定金与预售款占34%，这部分非常大；销售面积增幅四成，直接带动个人按揭贷款增幅54%。

虽然5月新增贷款大幅反弹，但5月社会融资总量反而出现下降。5月社会融资规模增量为6599亿元，较4月回落911亿元，比去年同期减少5798亿元，同比增长12.6%，创年内新低。5月末，M2同比增长11.8%，增速环比4月低1个百分点。