解密楼市降价困局：真降少假摔多 博眼球促销售为主

继雅居乐星河湾常州和成都降价之后，杭州房价下跌的声浪一波高过一波，造成了巨大的市场躁动。实际上，整个中国东部沿海二、三线城市出现的房价波动，与上海2005-2006年那轮房价下跌极其相似，其背后就是城市经济由工业向服务业转向，而导致的人才结构转型、住房需求转型带来的“升级阵痛”。

楼市罗生门——真降少

假摔多 博眼球促销售为主

近期，华元房产旗下三个项目降价，其中被称之为降幅最大的是美林公馆，1.28万元起价，与历史成交价1.9万元相比相当于房价打6.8折。实际上，该项目是一个公寓加别墅的综合性项目，之前其别墅成交均价在2.2万左右；公寓成交均价在1.5万左右，且出现过多套低楼层房源成交均价低于1.35万元。与这次1.28万元起的价格相比，实际降幅也就1000元/平方米，相当于降幅6.6%。玉棕庄8880元和天鹅堡1.78万元的起价，其实比项目之前的最低成交价还高。其中是否有降价的成分，更要等实际成交数据出来后才能揭晓，这就是我们克而瑞房价统计的真实结果。

近期还有九龙仓和雅居乐两家企业的项目，也处在房价大跌的风口浪尖。其中九龙仓君玺以超过4万的均价入市，最低3.79万元。媒体以其3年前地价2.46万元来判断其降价。然而，上海中海紫御豪庭三年前2.2万元拿的土地，去年初3.8万元均价上市，却没人称其为降价，实际上还有微利可图。

九龙仓在常州的年华里项目确实从去年8月开盘时的6000元均价，3月份一下降价到5000元，降幅达16.7%。常州雅居乐星河湾的成交均价也从1.5万元降到9000元，不过减去了5000元每平方米的非毛坯费用，实际降价也就1000元左右。常州的两个楼盘之所以降价，是因为楼盘地处城乡接合部的郊区，面积又都偏大，找不到足够的改善需求而降价。年华里以98-133平方米的两房为主，雅居乐星河湾以160-420平方米的三房或四房为主，是产品因素而导致房价向下调整。

战略思维缺失——开发商为过时产品买单，产品设计市场化和前瞻性引发企业发展思考

近期，这些动辄8折、6折促销，实际只有稍降的楼盘。主要还是以位于杭州、宁波、温州、常州、无锡等东南沿海城郊的大户型楼盘为主。除年华里、雅居乐星河湾是大户型外，玉榕庄的联排别墅在280-410平方米之间，美森公馆的叠加联排都达到200-570平方米。

这些楼盘的主要买家是城郊的工业企业主和小私营业主。这些买家之前以自建房为主，前几年经济好，手上闲钱较多时，突然有一个品质有所提升的社区，都会去购买。但是近年来经济形势不好，特别是人民币贬值和人工成本的大幅上升，让他们的经营越来越困难。同时，私募、信托、银行理财等金融产品快速发展，投资回报率大幅提升也吸引了他行。

对于这些并不缺房子的工业企业主和小私营业主来说，目前城郊的这些大户型楼盘已经失去了吸引力。同时，过去几年区域内企业和人口快速增涨的状态，变成近两年的滞涨，甚至下滑的局面。