【掌柜日报】隐形地主合生创展 番禺新基村旧改和土储秘密

这种“高溢价、慢周转”的方式能够让合生最大限度地获得土地升值带来的收益，推升其收入和盈利表现。2019上半年，合生的毛利率由上年同期的48%升至52%，核心利润同比上升74.4%至15.47亿港元。

连王石都曾感叹：“在广东做房地产，成本很难抵得过朱孟依。”

成也萧何，败也萧何。这种方式也让合生创展错过了房地产高速发展时期，并逐渐掉队。

纵观合生近十年销售，在2009年销售额冲至150亿元的最高纪录后，合生销售表现一直欠佳。2010-2017年，分别只有110亿、99亿、116亿、112亿、53亿、99.87亿、81亿、92.28亿元。

不过，进入2019年，合生似乎开始加速了。土地获取方面，接连出现在招拍挂市场，斩获江门、广州等地块，并接盘了新城杭州一项目。值得关注到的是，在北京年内总价地王的竞拍中，合生与中海甚至鏖战至最后一轮。

销售方面，截至前8月，合生已实现合约销售133.10亿元，同比上升34.3%；合约销售面积约100万平米。

合生似乎要向规模“变速”了，“合生的销售和土地储备的规模是不相符的。”闫家瑞此前透露，2017年开始，合生就已经开始加快开发节奏和供货，这也是近几年销售提升的原因。

“我们不排斥加杠杆，只不过是加到什么程度而已。这需要看是不是能遇到适合投资的项目，如果遇到好的项目或者我们认可的城市，肯定会坚决投入。”

他表示，合生一直在积极寻找优质项目，可能拿地方式也比较多元，包括招拍挂、合作、收并购、产业勾地等等，未来甚至可能会进行尝试联合操盘、小股控盘的方式介入到项目的开发过程。

合生创展或许已经感受到了规模掉队的危机，坊间传言，朱孟依为合生定下了一个小目标：2019年销售400亿，2020年800亿，每年保持30-50%的增长率。