房地产市场整体供大于求 土地购置面积呈现大幅走低

2016年只要经济不出现严重问题,房地产市场各项指标将保持低位运行,房地产市场整体量升价缓,但区域市场仍会继续分化。因此,房地产政策仍需要注意差异性,应赋予企业更多自主权。激发改善型需求加快去库存仍是最重要的主题,房地产企业转型和兼并的步伐也将加快。

□国家信息中心宏观政策动向课题组

一、2015年房地产市场运行地区差异大

2015年的房地产市场总体上可以用波澜不惊来概括,在政策面的逐步宽松和刚性需求依然强劲的背景下,市场逐步回暖,但是市场回暖的地区差异非常大,局部地区出现过热,还有些地区依然不景气。

1、国房景气指数走出“微笑”曲线,但仍处于不景气空间

随着房地产宽松政策的持续发酵,潜在需求开始不断释放,房地产市场回暖十分明显。反映房地产市场景气状况的国房景气指数(也称“房地产开发景气 指数”)在2015年6月份环比开始转正,这也是6个月后的首次环比上升。7、8月继续保持环比上升趋势,但是自9月后基本保持平稳走势,而且还有轻微的 下滑趋势,但是全年国房景气指数基本走出一条近似的“微笑”曲线。全年景气指数值仍在100以下的不景气区间,而且从目前房地产市场发展的趋势看,超越 100基本不太可能。

2、房地产与住宅开发投资下滑明显,增速远低于固定资产投资

房地产作为关联性极强的产业,房地产投资既是房地产市场重要的指标,也是影响宏观经济的重要指标。从房地产开发投资看,2015年全国房地产开 发投资95979亿元,同比增速从年初的10.4%下滑到年底的1%。全年呈现逐月下滑趋势,但下滑的趋势不断减缓。其中,全年住宅投资64595亿元, 同比增长0.4%。值得注意的是房地产投资增速自2014年3月低于固定资产投资后,2015年增速差距持续扩大,1-12月全国固定资产投资同比增速为 10%,增速已分别超过房地产投资和住宅投资增速9和9.6个百分点,反映出房地产投资在我国固定资产投资中占比逐步下降。

3、商品房和住宅销售稳步攀升,住宅销售额增速明显

2015年房地产市场销售与投资差异较大,商品房和住宅市场,无论是从销售面积还是销售额看,都呈现稳步攀升态势。全年商品房销售面积 128495万平方米,同比增长6.5%,住宅销售面积112406万平方米,同比增长6.9%。尤其值得注意的是从2015年6月开始,商品房和住宅销 售面积同比增长就摆脱自2014年开始的负增长局面,一路稳步攀升,但是增速自10月就开始减缓。销售额相对销售面积增长更快,自5月份就实现同比正增 长,随后一路快速攀升,全年商品房和住宅销售额分别为87281亿元和72753亿元,同比分别增长14.4%和16.6%。尤其是住宅的销售额增速明 显,自3月份开始就领先于商品房销售额,到12月份同比增速快于商品房2.2个百分点,反映出住宅需求旺盛,房价有上升动力。当然住宅销售的快速增长很大 程度与一二线城市的快速回暖有关。

虽然销售看起来回暖明显,但是由于各地新房上市速度更快,去库存压力不断加大。12月末,商品房待售面积71853万平方米,比2014年底增 长了15.6%。其中,住宅45248万平方米,增长了11.2%,办公楼3276万平方米,增长了24.7%;商业营用房14664万平方米,增长了 24.6%。如果考虑一部分在建还未售的商品房,商品房库存数量更高,去库存压力较大。

4、房地产开发企业到位资金同比缓慢回升,个人按揭贷款增长迅速