成都物流地产租金将持续平稳 单层库空置率降至6.2%

　　成都成全国物流地产最重要投资地之一

　　零售商、电商、第三方物流和汽车及零配件行业等都是物流地产的主要需求方，而这些行业在成都发展迅猛。另一方面，在双流机场、蓉欧快铁等搭建的通道中，成都对高标准仓储设施的需求进一步扩大。世邦魏理仕数据显示，2015年成都物流仓储市场走势良好，全年新增供应总量为27.3万平方米，市场平均空置率17.4%，较2014年末下降11.1个百分点。产业聚集、基础设施推进、国际物流大通道的建立加上跨区域的物流网络布局，成都逐渐成为物流地产开发商在全国最重要的投资城市之一。

　　成都作为西南中心城市，辐射范围广，人口基数大，且对外来人口吸引力持续增强，庞大的消费人群吸引各大国际国内零售商积极布局成都，这也促使成都对优质物流仓储的需求不断升温。据世邦魏理仕数据显示，联合利华，宜家、家乐福、海尔等知名零售企业的仓储分拨中心都已相继落户成都。

　　近年来，电商发展势如破竹，对实体商业造成了巨大的冲击，但热闹的背后却难掩电商物流仓储严重不足的窘境。作为电商布局的重要一环，成都成为苏宁易购、京东商城、唯品会、天猫超市等在内的众多电商在华西地区建立区域分拨中心的首选城市。

　　成都汽车保有量长期位居全国前列，汽车消费市场需求活跃。伴随一汽大众、丰田等整车生产企业聚集龙泉，成都汽车及零部件配套企业对高标准仓库的需求也将持续旺盛。

　　新增需求保持活跃三大核心板块崛起

　　目前，成都市场高标库主要集中在龙泉、双流、新都、青白江、新津等区域，其中龙泉、空港和新都三大核心板块的存量占比近八成。伴随持续活跃的市场需求，成都高标库的未来新增供应仍将保持充沛。

　　纵观成都主要物流园区，龙泉物流园区成长最为迅速，仅用不到五年时间就一跃成为成都主要的综合性物流园区之一，专家称预计两年后龙泉将占据成都地区高标准仓储物流设施供应市场40%以上的份额。在世邦魏理仕华西区工业及物流服务部副董事尤鹏伟看来，物流的蓬勃发展得益于龙泉经济的快速增长，“作为汽车制造业产业核心聚集区，汽车产业迅速壮大。一汽大众、沃尔沃、丰田、日产等知名制造商及德尔福等汽配供应商相继进驻龙泉汽车城，汽车及上下游产业所引致的物流需求持续活跃。”他还强调，作为辐射川东及连接成都两大国际机场的门户地带，龙泉依托于高速公路及高铁网络，日益成为覆盖川东乃至重庆的区域分拨中心。此外，毗邻成都主城区的地理优势和通达性使龙泉逐步发展为城市配送中心。“目前已有包括天猫超市、联合利华、宜家、屈臣氏在内的多家零售商和电商企业纷纷入驻。未来，龙泉将成为成都未来最大的仓储物流园区。”

　　而双流空港作为成都发展最早也是最为成熟的工业物流市场，依托空港的地理优势、完善的交通配套以及现代服务业和高新制造业相结合的产业结构，区域内的仓储物流租赁需求持续旺盛。

　　新都物流园区也是值得关注的物流地产区域。辐射川北地区的新都物流园区，立足于传统公路运输集散的专业物流区域，吸引了以、京东为代表的第三方物流及电商企业落户。与新都毗邻的青白江物流园区汇集蓉欧快铁与中亚班列起始站，使电子产品，整车、食品等相关货品的进出口贸易和物流运输产业在青白江及新都区域持续活跃。根据最新的规划，新都与青白江两大板块未来有望联动发展，实现商贸物流功能。

　　成都物流地产租金将持续平稳

　　物流地产之所以备受关注，不仅因其发展潜力大，还在于投资回报率高。业内专家表示，当前商业地产年租金回报率大约在3%-4%，而物流地产净租金回报率能达到7%-12%，远远高于商业地产租金。值得注意的是，虽然全国整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨，但从成都市场来看，由于未来市场将迎来新一轮供应高峰，所以虽然个别项目在预租阶段即取得了良好的市场反应，但充沛的新增供应依然会在短期内推升全市整体空置率，物流地产的平均租金将保持稳定。