【掌柜日报】刚需置业选择！实探城南5家楼盘 最低2.4万/㎡

对于老南京人来说，老城南才是他们的根。但就南京楼市来看，现在的城南主要是秦淮、雨花区域的部分板块，如南站、安德门、雨花“两桥”地区等。

但像南站、安德门等热门区域，新房限价3.5万/㎡，二手房4-4.5万/㎡的价格对于刚需来说，有点承受不住。但好在雨花“两桥”地区还有不少性价比较高的二手房源，值得刚需考虑。

近年来，随着雨花台区加大对“两桥”地区的改造力度，区域的发展已经有了翻天覆地的变化。南京地铁S3号线的开通，结束了区域多年无地铁的历史，2站南站，4站河西南，将区域的发展同南站和河西南紧密联系起来。商业方面，楚翘城、雨花客厅、世茂52+陆续开业，也给区域华为等软件人才、周边居民带来新的购物消费场所。

加上自2018年来，区域部分老旧小区翻新改造，使得外立面焕然一新，提升了居住环境。随着区域发展、配套完善，已经有不少刚需置业者在此安家。今天，掌柜君就重点实探了铁心桥地铁站和油坊桥地铁站周边的二手房，给大家带来置业最新消息。

1、万科金色里程

万科金色里程距离南京地铁S3号线铁心桥站约600米，是由南京金域蓝湾置业有限公司（万科）于2010年建成，整个小区共有10栋楼，共1041户，主要包括复式和平层房源。物业也是万科物业，费用为2.4元/㎡/月。虽然物业维护及时，但历经9年多雨水洗礼，部分楼栋外立面已经破旧，甚至起皮脱落。

作为万科置业首次进驻城南，开发的第一个楼盘，在2009就卖出了1万/㎡左右的价格，在区域也属于高价。与周边其他二手房小区不同的是，万科金色里程没有底商，仅小区南门两侧有部分配套商业。

这也在一定程度上造成，该小区一直是区域高端楼盘。据周边中介工作人员表示，万科金色里程的价格一直比周边二手房小区高出不少，目前业主挂牌价多在3.2万-3.5万/㎡，实际成交在3.2万-3.3万/㎡左右，具体来看，主要是70多平的复式房源比较好卖，总价在230万左右，实用性也比较强。购房群体主要还是以周边地缘客，以及在软件谷工作的年轻人为主。

总体来看，作为万科打造的楼盘，无论是产品还是物业都是区域比较好的选择，周边生活氛围浓厚，相关生活配套齐全，完全可以满足日常生活需求。但唯一需要介意的就是，小区东侧有小型中石化加油站，且东侧为主干道宁丹路、南侧为燕西线，会有部分噪音污染。

2、蓝岸尚城

蓝岸尚城位于万科金色里程北侧，是由南京康益房地产开发有限公司于2007年建成，整个小区体量不大，仅6栋楼1065户组成。目前小区由瀚宇物业进行管理，物业费1-1.5元/㎡/月。但在实探过程中发现，该小区建成12年多，目前小区外立面老旧情况严重。

该小区包括5栋平层房源和1栋复式房源，具体来看，平层房源面积较大，主要为112-121㎡不等，复式面积为38-50㎡不等。据小区周边中介工作人员表示，小区也是区域早期的商品房，目前二手房价格跟万科金色里程差不多，在3.2万/㎡左右。

（小区复式房源楼栋实景图）

但因产品不同，实际价格也不同。其中，复式房源因面积小，总价低，往往成交单价相对更高，正常在3.3万-3.8万/㎡，总价在165-190万之间。而平层房源面积较大，一般为刚改户型，目前成交均价在2.6万-3万/㎡之间，总价多在320-360万左右。

今天实探发现：蓝岸尚城自带底商，目前多为火锅店、网咖、母婴店、理发店等，南侧还有菜市场，对生活来说相对便利。同时，小区西南侧自带幼儿园，业主可以免去接送孩子的烦恼。但该小区拿地时间为2005年，至今已经过去14年多，使用年限有所缩减，想买的需要注意下。

3、春江新城一期

春江新城一期作为铁心桥早期的拆迁安置房，由雨花台区城镇建设混合开发总公司于2005年建成，目前也是由瀚宇物业进行管理，物业费0.5元/㎡/月。之前整个一期历经14年风雨洗刷，已经破旧不堪，小区管理也比较懒散。该小区自2018年底开始进行老旧小区改造，并于今年上半年完成，目前外立面风格统一，看起来比较新。

整个春江新城一期主要由4个组团构成，分别为将军坊、正和坊、鸿觉坊、沁顺坊，共65栋楼2400多户组成，体量巨大。

由于小区早期为拆迁安置房，目前居住多为手握多套的拆迁户，房源出租众多，加上区域紧邻三江学院、南京软件谷等，房源租赁程度相对火热，租金也比较高。二手房房价来看，四个组团差距不是很大，除将军坊均价在2.5万/㎡左右，其他三个均在2.4万/㎡左右，主要是因为将军坊靠近小区正门，西侧为南京地铁S3号线春江路站，出行相对便捷。

总体来说，虽然小区已经改造出新，由于早期规划问题，没有地下停车位，目前居住者的车辆均停在地面，也就会存在安全隐患。但与其他拆迁安置房小区一样，会拥有相对完善的生活配套，且居住氛围浓厚。2.4万-2.5万/㎡的房价，对于刚需人群来说，比较友好，所以小区也不乏周边工作的刚需人群购买。

4、春江新城二期

春江新城二期与一期仅隔春江路，目前春江新城二期正在进行改造翻新，掌柜君在现场看见，仅隐龙坊2栋楼在进行改造，其他楼栋还未开始。

春江新城二期也是由四个组团构成，分别为牛首坊、龙泉坊、饮溪坊、隐龙坊，体量与一期差不多。就目前房价来看，这4个组团的均价都在2.45万/㎡左右，实际成交价在2.2万-2.5万/㎡不等。中介工作人员也表示，因二期目前还未翻新改造完成，后期会有环境及噪音污染，所以多数买房人往往都会选择一期房源。

由于是实探该小区，正好碰上上学时间，春江新城二期门口东侧的南京市春江第二幼儿园正在进行早操，还有不少爷爷奶奶在围栏外观看。另外，小区西侧还有雨花台中学春江小区，主要为小学、初中，对于周边家长来说，家门口上学，完全省去接送时间。

就在二期实探下来，最大的感受就是破旧、杂乱，主要还是因为建成年代久远，物业维护不善造成的。当然，现在小区正在进行翻新改造，需要一定时间，想在该小区置业的人群，要考虑的是翻新所带来的生活不便。

5、莲花新城北苑

从铁心桥实探结束，掌柜君从春江路地铁站乘坐S3号线到达油坊桥，5号口出来就是莲花新城北苑。紧邻南京地铁2号线、S3号线油坊桥站，整个小区共28栋5725户，内部包括11层小高层和33层高层房源。物业为业主自筹，物业费0.6元/㎡/月。距建成仅7年左右，小区多数楼栋已经开始老旧掉皮，内部环境急需改善。

进入小区内部，发现内部管理相对懒散，多个楼栋都有底商，经营包括中介、洗衣店、餐饮店、水果店等，虽然在生活便利程度上有很多好处，但在一定程度上也使得小区环境受到污染。

据小区内中介门店工作人员表示，目前二手房均价在2.5万-2.6万/㎡，具体还要看房源楼层和装修情况，租金方面也相对较高，正常三房租金在3200-3500元/月。购房人群主要还是以在河西、软件谷、南站工作的刚需人群，而租房群体主要是在河西工作的毕业大学生等。

在实探中还发现，小区自带莲花北苑幼儿园、莲花北苑菜市场，比较方便业主的生活。但小区最大的问题就是物业管理不够，从小区进门、到绿化管理、楼栋外立面等，都需要改进。对购房者来说，若手里资金预算不多，可以考虑出手，毕竟交通方便、生活配套齐全。但对生活品质有要求的，还是要实地看看再决定。

最后，今天实探下来，掌柜君觉得城南“两桥”板块的发展有了较大的变化，随着雨花台区加大投入力度，未来这里还会带来新的期待。当然，这5个小区附近没有新房在售，想在区域置业的购房者，只能选择二手房房源。

但这些二手房小区因建成年代、开发商、物业服务、居住人群等不同，也就使得小区居住环境、二手房房价有所差异。具体来看，部分二手房小区比较适合自住，后期房价涨幅空间有限。而对于购房者来说，可以根据自己的工作地点、资金情况等，实地去多比较、多看房，再作出最终的买房选择。